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2012年08月31日｜ 2012年09月01日｜2012年09月02日ブログトップ

【消費税あれこれ家はいつ買う？～住宅購入と消費税～２】　[マイホーム購入術]

消費税率の変更に伴ってマイホーム購入にどのように影響するかをご紹介しています。

⇒ 【消費税あれこれ家はいつ買う？～住宅購入と消費税～】

住宅購入で押さえておきたい消費税の知識

住宅購入にあたって注意すべき消費税関連項目は２つあります。

『非課税』と『総額表示』です。

前回は、１つ目のキーワード、『土地は非課税』ということをお伝えしました。

今回はもう一つのキーワード　『総額表示』についてお伝えしたいと思います。

消費税における『総額表示』とは？

消費税の総額表示は、法律により２００４年４月から義務付けられました。

簡単に言えば…

『不特定多数の消費者に対して、代金表示するときには消費税込の「総額」で表示しなければならない』ということです。

「消費税の金額や税抜の金額を表示するかしないかはどちらでも構わないが『税込金額』は絶対に表示して下さい。」ってことです。

「総額表示」の詳細はコチラ

《２０１４年４月１９日追記》 ２０１３年１０月１日から２０１７年３月３１日の間、税率変更に伴う事業者の総額表示に関する手間とコスト軽減を目的として特例が設けられ総額表示をしなくても良い法律が施行されています。

【総額表示義務の特例】 「消費税の円滑かつ適正な転嫁の確保のための消費税の転嫁を阻害する行為の是正等に関する特別措置法」第10条第1項の規定により、平成25年10月1日から平成29年3月31日までの間において、「現に表示する価格が税込価格であると誤認されないための措置」を講じている場合に限り、税込価格を表示（総額表示）しなくてもよいこととされています。
　なお、消費者の方々にも配慮する観点から、この特例の適用を受ける事業者は、できるだけ速やかに「税込価格」を表示するよう努めることとされています。

※　「誤認されないための措置」の具体例や、この特例により、事業者の皆様が具体的にどのような表示を行うことができるのかについては、今後作成するガイドラインによりお示しすることとしています。ガイドラインについては、公表次第、国税庁ホームページに掲載いたします。
国税庁　タックスアンサー　No.6902　より

土地価格は消費税率の変動により影響を受けないことを理解しておく

さて前回からの話題『住宅の購入』の話に戻ります。

前回の建売住宅の消費税の例では…

以下の通りでした。

例えば、税抜４,０００万円の建売住宅で１,５００万円が建物部分、２,５００万円が土地部分だったとしたら…

かかる消費税の金額は５％の税率なら７５万円、８％の税率なら１２０万円、１０％なら１５０万円です。

建売住宅全体、つまりは税込価格では、

（５％）　４,０７５万円　
（８％）　４,１２０万円　　　　
（１０％）　４,１５０万円

となります。

税込４,２００万円の建売住宅が１０%への消費税率増税で４,４００万円になるわけではないのは土地分があるからです。

今回の説明では、『税抜４,０００万円』をスタートラインとしましたが実際の販売価格、つまり総額表示を要求されている税込金額が、

【４,０７５万円！】

とか、

【４,１２０万円！】

と広告されます。

まぁ５万円くらいはキリの良い１０万円単位にするかもしれませんが…。

ネットや不動産屋さんの窓に張り付けた物件チラシに表示される金額は総額表示された税込の金額、【４,０７５万円】や【４,１２０万円】となります。

この様に、

『土地は非課税で、消費税は建物分にしか、かかららない』

『ネットやチラシで表示されているのは、消費税込の金額である』

ということに注意しながら比較検討をすることが大事です。

『広告に掲載されている金額のうち、消費税増税で変動する部分がいくらなのか？』

この点を見極められることが大切です。

《２０１４年４月１９日追記》 上記の追記にお知らせしました通り、現在は消費税率変更の過渡期のため特例で総額表示義務が緩和されています。
そのため住宅の広告についても税込であったり税抜であったりする可能性があります。
一応、誤認されない配慮がなされたものに限って総額表示義務を免除しているわけですが、読み取る側もその点をしっかり理解して違いを読み取る習慣をつけた方が良いかもしれません。

消費税率の変動はマイホーム価格の相場にどの様に影響するか？

消費税増税で住宅のような大きな買い物の需給がどのようになるのかは、いろいろと取りざたされています。

増税前の駆け込み需要で景気を押し上げる効果があると言う人もいるし、「そんなに効果があるなら、毎年税率上げていけばいいじゃん！」なんて嫌味で応酬する人もいます。

確かに多少の駆け込み需要はあると思いますが基本は家電エコポイントのときのテレビと同様にその後一気に購入の冷え込みがあると私は思っています。

売れなければ値下げの傾向が出てくるので第１回目の増税後の安くなった物件を購入するのが買い時かなって思います。

確かに２回目の、８％から１０％の増税もありますが、もし税率の上昇を気にしての駆け込み需要なら最初の税率の変更前に買うでしょうから２％の税率の上昇を嫌って購入に踏み切る人は少ないと見ています。

駆け込み需要があるならリバウンドも含めて１回目の税率変更の前後だけで２回目の税率変更にはあまり影響がないと考えています。

消費税以外に減税政策や住宅ローン金利の動向も目が離せない

ちなみに消費税とは関係ありませんが住宅取得には住宅ローン控除による所得税の減税や住宅ローンの借りやすさ、金利が大きく影響します。

平成２６年以降の取得が所得税減税の対象になるかどうかわかりませんが今は減税実施中ですしローンの利率も最低の最低と言う感じです。

まだ消費税に対する駆け込み需要の売り手市場にはなっていませんので今は結構買い時とも言えるかもしれません。

郊外の不動産は大きなトレンドとしては値下げ傾向にあるので急ぎでないのなら消費税増税による需給状況も良く把握して、じっくり腰を据えて検討することも良いかもしれません。

次回は中古住宅購入と消費税についてお伝えしたいと思います。

新築でマイホームを購入するのと中古でマイホームを購入するのでは消費税などでは大きくその意味が異なります。

是非ご参考にして下さい。

⇒ 【消費税あれこれ～中古住宅購入と消費税～】

私が運営するもう一つのブログでは更に詳しい『マイホーム購入術』をお伝えしています。

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シリーズ実況中継
「住宅ローンの借り換え」しちゃいました

過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。

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住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。