【消費税あれこれ 家はいつ買う？ ～住宅購入と消費税～】 [マイホーム購入術]
マイホームの購入を検討されている方は、消費税率のアップは大きな影響がありますから、
気になるところですよね。
住宅の購入って一生に何回もするわけではない、大きな買い物です。
大抵の方が「初めて購入」するので、わからないことも多いですよね。
今回は、自宅購入、そのなかの消費税に関することについてお伝えしようと思います。
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住宅の駆け込み需要について
「大きな買い物をするなら、消費税率がアップする前に」って、思いますよね。恐らく不動産屋さんも、「駆け込み需要」を狙った、セールストークで、当然、「消費税が上がる前に…」って、おススメしてくるでしょうね。
実際、この駆け込み需要に経済効果を期待している人もいるようですね。
ところで…
駆け込み需要って、エコカー減税が終わる前に…、とか、家電エコポイントが終わる前に…
「駆け込み」が終わっちゃうと、ダイエットのリバウンドの様に、一気に需要が落ち込みますよね？
テレビなんてエコポイント当時から比べると半額くらいで買えるんじゃないでしょうか？
私はエコポイントをはるかに上回って、大幅に値下がりするのは予想していましたが、「生粋」のテレビっ子なので、テレビが観られない期間があるなんて耐えられないので、買っちゃいましたが…。
今度の消費税アップの駆け込み需要とその後の「リバウンド」はどうでしょうか？
駆け込み需要のリバウンド
不動産は、このリバウンドが起きる可能性の高い「商品」だとは思いますが、今回の消費税率が、二段階にアップするところが微妙ですよね。２０１４年４月に８%、２０１５年１０月に１０%にアップします。
例えば、２０１４年に駆け込み需要が一旦起きても、また、２０１５年に、同じセールストークが可能です。
最初の増税から次の増税まで期間があるので、本当に買いたい時期、買うべき時期とのにらめっこでよく検討した方がいいかもしれませんね。
さて、「いつ買うのがお得？」って検討する際には、そもそも消費税率の上昇で、どの程度の価格アップになるかを正確に把握しておく必要がありますね。
既に自宅購入に動き出している方は、ご存知の方も多いとは思いますが、「そろそろうちも真剣に考えようかなぁ？」って方は、参考にしてみて下さい。
住宅購入における注意したい消費税の２つのポイント
自宅購入の際の消費税を考えるときのポイントとなるキーワードは２つです。『非課税』 と 『総額表示』 です。
土地の売買は『非課税』であるということ
非課税とは、消費税の考え方では課税されるものだけど、その取引の性格から「消費」に課税するという消費税の考え方からすると、課税することになじまないものや社会政策的配慮から課税をしないこととしたものが該当します。では、実際にはどんなものがあるかというと…
【土地の販売】
【土地の貸付け】
【居住用住宅の貸付け】
【保険適用の医療費】
【学校の入学金や授業料】
【教科書の販売】
【身体障がい者用物品の販売】
主なものはこんなところです。
詳しく知りたい方はコチラ ↓
⇒ 国税庁オフィシャルサイト 『非課税となる取引』
マイホームの購入で関連するのは『土地の売買』です。
土地は基本的に「消費して無くなってしまうもの」ではないので消費税は非課税なのですね。
自宅の購入はマンションでも建売住宅でも土地の売買が混ざっています。
つまり消費税が係るのは建物部分（厳密には土地以外）ということになります。
とりあえず一番わかりやすい建売住宅を例に消費税増税の影響額を検証しましょう。
販売価格に占める土地の割合で変わる増税後の建売住宅価格
例えば、４,０００万円の建売住宅で、１,５００万円が建物部分、２,５００万円が土地部分だったとしたら…５％の税率なら７５万円、８％の税率なら１２０万円、１０％なら１５０万円です。
建売住宅全体では、税込価格は以下の通りとなります。
（５％）４,０７５万円
（８％）４,１２０万円
（１０％）４,１５０万円
税抜４,０００万円の建売住宅が５%の消費税率で税込４,２００万円、１０%に増税後で税込４,４００万円になるわけではないのは土地分があるからです。
マンションの場合、土地価格って含まれているの？
ちなみにマンションってどうなの？って思いませんか？マンションにも土地分はあります。
マンションの土地分は「みんなの土地」の価格を各戸の専有面積の持ち分割合で割り算して算出する感じです。
つまりは、狭くて相場の安い土地に建っている戸数の多い高層マンションなら土地の比率は下がりますし、
相場の高い土地に建っている戸数の少ない低層マンションなら土地の比率は相対的に上がります。
参考までに私の持っている投資用マンションはワンルームで１戸の面積が小さく戸数が１００戸以上あるので土地の比率は低く、（土地）：（建物）の価格は、約２：８の比率です。
そのため、支払総額に占める消費税の割合が高いです。
更に参考までに自宅は建売住宅を買いましたが半分以上が土地の値段です。
さきほどの建売住宅の例の金額のような感じです。
同じ４,０００万円の住宅でもマンションの場合は、
土地１,５００万円 建物２,５００万円
（消費税５％：１２５万円、８％：２００万円、１０％：２５０万円）
という様に、消費税の影響度合いに違いがみられます。
マンションの土地と建物の按分について詳しく知りたい方は↓コチラ
【中古区分投資マンションの購入代価を土地と建物に按分する】
次のキーワードは、『総額表示』…
こちらは次回にお伝えいたします。
⇒ 【消費税あれこれ 家はいつ買う？ ～住宅購入と消費税～ ２】
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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
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住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。
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