【投資マンションの売り時は？】 [不動産投資]
投資用マンションの売り時っていつなんでしょうか？
私は、去年の今頃、投資用マンションを１室購入しました。
首都圏某所のワンルームマンション１室です。
お金があってのことではないので銀行からお金を借りての投資です。
⇒ 【私の投資マンション購入】
⇒ 【サラリーマンがローンで投資用マンションを買う】
購入時には空き室のマンションでしたが、幸い購入から１週間以内に入居者が決まり空室期間は１０日間程度でした。
今のところ順調に家賃が入金され１度だけ排水が詰まったということで業者さんの出張料が１万円かかっただけであとは定額の経費が発生しているだけで済んでおります。
⇒ 【修繕が発生！投資用マンションのキャッシュフロー圧迫要因】
退去があったり滞納があったり火災、地震、その他トラブルなどが発生すると大変ですが、何もなければ大家は特にやることもありません。
自動的にお金は入ってきます。
そうは言っても常にリスクは存在しておりますので顕在化しないように祈るばかりです。
さて毎月お金が入っては来ますが、もちろんそれが全て儲けになるわけではありません。
お金を借りていますので、月々の返済もありますし、管理組合には管理費と修繕積立金を支払います。
積立金って言ったって戻ってくるわけではありません。
そもそも入金額は賃貸管理料を差っ引かれてのものですし、上記の定額コストを払うとワンルーム１室分の家賃なんてたかが知れた金額しか残りません。
⇒ 【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって？ その１】
不動産投資は（投資は何でもそうでしょうが）売却などをして『手じまい』しないとその投資がどれだけ成功（失敗）だったかは判定できません。
⇒ 【「不動産投資の成功って何だろう？」を考えてみる】
月々の損得は、『売れた（将来売れるであろう）金額』から『売るときの諸費用、買った値段及び諸費用』を差し引いてゼロだった場合に初めてそのまま適用できます。
月々の諸費用を差し引いた家賃収入で儲けても、それ以上に売却損益で損していれば、結局は、『買わなきゃ良かった』ということになります。
私の初めての不動産投資は購入時にいろいろシミュレーションして今のところそのシミュレーション通りに推移しているので特に問題は発生してはいませんが、やっぱりワンルームマンション投資を借入をしてやっても厳しいなって思い始めています。
シミュレーションの数値は利益を控えめに見積もっており収入が減少傾向で推移しても損をしないような数値で考えてはいますが、そんなに大儲けできるわけではありませんので、リスクと天秤にかけるとちょっと効率が悪いかなって感じているのです。
地震や火災でめちゃくちゃになってしまったり、事件や事故が部屋で起きたり、滞納なんて発生しちゃったりしたら、シミュレーション通りにはなりません。
そのリスクに見合う儲けがあれば良いのですが、借入をしての投資では、リスクとリターンが釣り合っていないと感じているのです。
そういった背景があって最近は売却ができるならしてもいいかなって考えながら相場を見ています。
税金払って投資全体として『チャラ』なら「まっ、いっか」って気がしますが、それでは手間をかけた『私自身のコストの回収』ができないので、なかなか売るのは厳しいかなって感じです。
投資マンションは月々家賃収入で少しづつお金が溜まっていきますが、その分老朽化して売却価値は年々低下していきます。
稼ぎ出すお金と価値低下のスピードの競争なのです。
これに打ち勝てば『手じまい』時に儲けを手にできますが負ければ損失を被ります。
なかなか長いスパンの話なのでシミュレーションを見ているとリスクを長い間取る割にはうまくいってもリターンが少ないなぁって気がして。
やっぱりお金を持っていたり土地を持っていたりする資産家でないと効率が悪いということを感じずにはいられません。
今は売り時を考えているのですが、とりあえず『良くてチャラ』では厳しいので譲渡に対する税率が下がる購入５年後にあたる４年後まで我慢して待とうかなって思っています。
まぁ、できればそれまでなんとか今の入居者の方がずっとお住まい頂けたらと願うばかりです。
⇒ 【『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った（汗）】
それまでは金利を沢山取られないようにローンの繰上返済をしていきコストを下げることに専念したいと思っています。
ま、試しに査定でもしてもらうのも面白いかなとは思っていますが…。
⇒ 【投資マンションのシミュレーションと査定依頼】
最近、団塊の世代が『老後』に突入して不動産投資に参入してくるケースが多いそうです。
こういうトレンドは売却相場にも影響するみたいです。
ただ、あまり細かな計算をせずにとにかく物件が欲しい気持ちが前のめりになって買ってしまう方も多いそうです。
いろいろな考えがあるかとは思いますが、リスクとリターンのバランスを良く考慮して買うことをお勧めしますね。
買っちゃったら、『チャラ』にするだけでも時間がかかる『お買いもの』ですから…
＜２０１５年５月２３日追記＞
ねてより借入をして行う投資としてリスクの割にリターンが乏しい区分所有マンションの手仕舞いを模索していた私ですがアベノミクス効果などにより相場が上がったこともあり、２０１４年９月に売却致しました。
その時の顛末もいずれ当ブログの記事として公開する予定です。
お楽しみに…
⇒ 【サラリーマンがローンで投資用区分マンションを買うのは簡単か？】
私は、去年の今頃、投資用マンションを１室購入しました。
首都圏某所のワンルームマンション１室です。
お金があってのことではないので銀行からお金を借りての投資です。
⇒ 【私の投資マンション購入】
⇒ 【サラリーマンがローンで投資用マンションを買う】
購入時には空き室のマンションでしたが、幸い購入から１週間以内に入居者が決まり空室期間は１０日間程度でした。
今のところ順調に家賃が入金され１度だけ排水が詰まったということで業者さんの出張料が１万円かかっただけであとは定額の経費が発生しているだけで済んでおります。
⇒ 【修繕が発生！投資用マンションのキャッシュフロー圧迫要因】
退去があったり滞納があったり火災、地震、その他トラブルなどが発生すると大変ですが、何もなければ大家は特にやることもありません。
自動的にお金は入ってきます。
そうは言っても常にリスクは存在しておりますので顕在化しないように祈るばかりです。
さて毎月お金が入っては来ますが、もちろんそれが全て儲けになるわけではありません。
お金を借りていますので、月々の返済もありますし、管理組合には管理費と修繕積立金を支払います。
積立金って言ったって戻ってくるわけではありません。
そもそも入金額は賃貸管理料を差っ引かれてのものですし、上記の定額コストを払うとワンルーム１室分の家賃なんてたかが知れた金額しか残りません。
⇒ 【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって？ その１】
不動産投資は（投資は何でもそうでしょうが）売却などをして『手じまい』しないとその投資がどれだけ成功（失敗）だったかは判定できません。
⇒ 【「不動産投資の成功って何だろう？」を考えてみる】
月々の損得は、『売れた（将来売れるであろう）金額』から『売るときの諸費用、買った値段及び諸費用』を差し引いてゼロだった場合に初めてそのまま適用できます。
月々の諸費用を差し引いた家賃収入で儲けても、それ以上に売却損益で損していれば、結局は、『買わなきゃ良かった』ということになります。
私の初めての不動産投資は購入時にいろいろシミュレーションして今のところそのシミュレーション通りに推移しているので特に問題は発生してはいませんが、やっぱりワンルームマンション投資を借入をしてやっても厳しいなって思い始めています。
シミュレーションの数値は利益を控えめに見積もっており収入が減少傾向で推移しても損をしないような数値で考えてはいますが、そんなに大儲けできるわけではありませんので、リスクと天秤にかけるとちょっと効率が悪いかなって感じているのです。
地震や火災でめちゃくちゃになってしまったり、事件や事故が部屋で起きたり、滞納なんて発生しちゃったりしたら、シミュレーション通りにはなりません。
そのリスクに見合う儲けがあれば良いのですが、借入をしての投資では、リスクとリターンが釣り合っていないと感じているのです。
そういった背景があって最近は売却ができるならしてもいいかなって考えながら相場を見ています。
税金払って投資全体として『チャラ』なら「まっ、いっか」って気がしますが、それでは手間をかけた『私自身のコストの回収』ができないので、なかなか売るのは厳しいかなって感じです。
投資マンションは月々家賃収入で少しづつお金が溜まっていきますが、その分老朽化して売却価値は年々低下していきます。
稼ぎ出すお金と価値低下のスピードの競争なのです。
これに打ち勝てば『手じまい』時に儲けを手にできますが負ければ損失を被ります。
なかなか長いスパンの話なのでシミュレーションを見ているとリスクを長い間取る割にはうまくいってもリターンが少ないなぁって気がして。
やっぱりお金を持っていたり土地を持っていたりする資産家でないと効率が悪いということを感じずにはいられません。
今は売り時を考えているのですが、とりあえず『良くてチャラ』では厳しいので譲渡に対する税率が下がる購入５年後にあたる４年後まで我慢して待とうかなって思っています。
まぁ、できればそれまでなんとか今の入居者の方がずっとお住まい頂けたらと願うばかりです。
⇒ 【『悲報』 所有投資マンションで退室連絡が入った（汗）】
それまでは金利を沢山取られないようにローンの繰上返済をしていきコストを下げることに専念したいと思っています。
ま、試しに査定でもしてもらうのも面白いかなとは思っていますが…。
⇒ 【投資マンションのシミュレーションと査定依頼】
最近、団塊の世代が『老後』に突入して不動産投資に参入してくるケースが多いそうです。
こういうトレンドは売却相場にも影響するみたいです。
ただ、あまり細かな計算をせずにとにかく物件が欲しい気持ちが前のめりになって買ってしまう方も多いそうです。
いろいろな考えがあるかとは思いますが、リスクとリターンのバランスを良く考慮して買うことをお勧めしますね。
買っちゃったら、『チャラ』にするだけでも時間がかかる『お買いもの』ですから…
＜２０１５年５月２３日追記＞
ねてより借入をして行う投資としてリスクの割にリターンが乏しい区分所有マンションの手仕舞いを模索していた私ですがアベノミクス効果などにより相場が上がったこともあり、２０１４年９月に売却致しました。
その時の顛末もいずれ当ブログの記事として公開する予定です。
お楽しみに…
⇒ 【サラリーマンがローンで投資用区分マンションを買うのは簡単か？】
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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【投資用マンションの管理組合のシャンシャンとは終わらない総会に行ってみた 】 [不動産投資]
私の投資用の区分所有マンションの管理組合の総会に出席したときのことをお伝えしたいと思います。
私はマンション住まいをしたことがないので管理組合というのは経験ありません。
以前から６月に総会が開かれると聞いていたので通知が来たら行くことにしていました。
マンション投資では、物件の価値を維持をするため積極的に管理組合に関与して、管理会社の言いなりにならない体制づくりが大切だと説く考え方があります。
投資ではそんな手間をかけるべきではない、特に「区分マンション」では高い管理費を払っていて管理を金で買っているんだから、手間は最小限にすべしという反対意見もあります。
私はお金持ちではありませんので次から次へとマンションを買えるわけではありません。
ですからせっかく買ったマンションは可能な限り価値を下げないようにできることはやってみようと考えています。
そういったわけでこのたび所有する投資用マンション管理組合の総会に行ってきました。
このマンションは私が購入した翌月に管理会社が変更になったばかりです。
どうやら前の管理会社はあまり理事会の期待通りに働いてくれなかったようです。
さて新しくなって理事会の期待を背負った管理会社を迎えての初めての総会はどんなものだったのでしょうか？
不動産投資を勉強するなかで『管理組合の総会なんて理事と管理会社だけの形式的な会議』で１５分くらいで終わると認識していました。
そう、とても軽い気持ちで行きました。
でも実際はそうではありませんでした。
出席者は、理事長、理事２名、幹事１名、一般組合員は私を含めて３名、管理会社２名の総勢９名の総会でした。
これだけでも、「へぇ～」って感じでした。
管理会社１名、理事長１名、計２名の総会をイメージしていたものですから…。
今回の総会は管理会社が変わって初めての総会だったせいもあり組合の規約も全面改訂し、重要事項説明、規約の抜粋の読み合わせとすごいボリュームです。
議事は１０案件もあります。
夜の７時に始まって終わったのは９時３０分でしたので休憩なしで２時間半みっちりと討議しました。
規約の説明では理事から訂正の依頼など積極的な発言もありました。
「シャンシャン総会」を想定していたので意外でした。
規約の次は、決算報告です。
こちらも逐一収支報告がなされました。
私のマンションは１００戸以上の比較的大規模なマンションなので管理費は比較的安いですが常駐の管理人もおり修繕積立金もまぁまぁ貯まっています。
コスト削減目的も兼ねて管理会社の変更をしただけあって管理コストは下がっています。
管理費の余剰金を積立金に振り替えられるという割と恵まれた状況です。
今期もこのままの予定では剰余金が発生するので管理費と積立金の配分を変更して積立金を厚くする提案が管理会社側からなされ今後の検討課題となりました。
ここでも「へぇ～」って感じでした。
今回の議事の中でも興味深かったのが、管理費滞納者への対応についてでした。
従前の管理会社が放置していた滞納者への対応を毅然と行うとして弁護士を通じて、督促⇒家賃差し押さえも視野に入れた裁判、といった流れも議論されました。
理事からも毅然として対応して欲しいとの申し出で回収の道筋が示されました。
ここでもまた、「へぇ～」って感じでした。
理事の方は他にもたくさん投資マンションを持っていて、管理組合の運営、特に管理会社への対応についてとても慣れている方で勉強になります。
議題は理事長と理事の選任に移り、現在のメンバーの重任に加えできれば追加で理事の立候補を募りたいとのことでした。
当然、今回総会に参加した３名の一般組合員の私たちに対して水が向けられます。
実は私は状況に応じて、理事に立候補するつもりで参加しましたのでお話を受けました。
一応、寸志程度の報酬は出ますが基本的にボランティアです。
それでもマンション管理の勉強には良い機会であると思っていたのです。
しかもこんなしっかりした理事会の中でお話できる機会があれば、なおのこと理事として議題を検討する場に立ち会えるのは価値があると判断して受けることにしたのです。
もし管理会社がインチキなことを言ったらツッコもうと考えていましたが、そんなことを許すような面々ではなさそうですのでとりあえず理事会で勉強させてもらおうと思っています。
管理費が下がるまではいかなそうですが、多少の修繕があっても当面は持ち出しも無さそうで安心しました。
既に大規模修繕も済ませたばかりですし…。
あとは、現在の入居者の方が長く住んでくれればまずは言うこと無しって感じなんですがね…
さてさてどうなることか…。
⇒ 【投資マンションの管理組合 理事会に初出席してみた】
私はマンション住まいをしたことがないので管理組合というのは経験ありません。
以前から６月に総会が開かれると聞いていたので通知が来たら行くことにしていました。
マンション投資では、物件の価値を維持をするため積極的に管理組合に関与して、管理会社の言いなりにならない体制づくりが大切だと説く考え方があります。
投資ではそんな手間をかけるべきではない、特に「区分マンション」では高い管理費を払っていて管理を金で買っているんだから、手間は最小限にすべしという反対意見もあります。
私はお金持ちではありませんので次から次へとマンションを買えるわけではありません。
ですからせっかく買ったマンションは可能な限り価値を下げないようにできることはやってみようと考えています。
そういったわけでこのたび所有する投資用マンション管理組合の総会に行ってきました。
このマンションは私が購入した翌月に管理会社が変更になったばかりです。
どうやら前の管理会社はあまり理事会の期待通りに働いてくれなかったようです。
さて新しくなって理事会の期待を背負った管理会社を迎えての初めての総会はどんなものだったのでしょうか？
不動産投資を勉強するなかで『管理組合の総会なんて理事と管理会社だけの形式的な会議』で１５分くらいで終わると認識していました。
そう、とても軽い気持ちで行きました。
でも実際はそうではありませんでした。
出席者は、理事長、理事２名、幹事１名、一般組合員は私を含めて３名、管理会社２名の総勢９名の総会でした。
これだけでも、「へぇ～」って感じでした。
管理会社１名、理事長１名、計２名の総会をイメージしていたものですから…。
今回の総会は管理会社が変わって初めての総会だったせいもあり組合の規約も全面改訂し、重要事項説明、規約の抜粋の読み合わせとすごいボリュームです。
議事は１０案件もあります。
夜の７時に始まって終わったのは９時３０分でしたので休憩なしで２時間半みっちりと討議しました。
規約の説明では理事から訂正の依頼など積極的な発言もありました。
「シャンシャン総会」を想定していたので意外でした。
規約の次は、決算報告です。
こちらも逐一収支報告がなされました。
私のマンションは１００戸以上の比較的大規模なマンションなので管理費は比較的安いですが常駐の管理人もおり修繕積立金もまぁまぁ貯まっています。
コスト削減目的も兼ねて管理会社の変更をしただけあって管理コストは下がっています。
管理費の余剰金を積立金に振り替えられるという割と恵まれた状況です。
今期もこのままの予定では剰余金が発生するので管理費と積立金の配分を変更して積立金を厚くする提案が管理会社側からなされ今後の検討課題となりました。
ここでも「へぇ～」って感じでした。
今回の議事の中でも興味深かったのが、管理費滞納者への対応についてでした。
従前の管理会社が放置していた滞納者への対応を毅然と行うとして弁護士を通じて、督促⇒家賃差し押さえも視野に入れた裁判、といった流れも議論されました。
理事からも毅然として対応して欲しいとの申し出で回収の道筋が示されました。
ここでもまた、「へぇ～」って感じでした。
理事の方は他にもたくさん投資マンションを持っていて、管理組合の運営、特に管理会社への対応についてとても慣れている方で勉強になります。
議題は理事長と理事の選任に移り、現在のメンバーの重任に加えできれば追加で理事の立候補を募りたいとのことでした。
当然、今回総会に参加した３名の一般組合員の私たちに対して水が向けられます。
実は私は状況に応じて、理事に立候補するつもりで参加しましたのでお話を受けました。
一応、寸志程度の報酬は出ますが基本的にボランティアです。
それでもマンション管理の勉強には良い機会であると思っていたのです。
しかもこんなしっかりした理事会の中でお話できる機会があれば、なおのこと理事として議題を検討する場に立ち会えるのは価値があると判断して受けることにしたのです。
もし管理会社がインチキなことを言ったらツッコもうと考えていましたが、そんなことを許すような面々ではなさそうですのでとりあえず理事会で勉強させてもらおうと思っています。
管理費が下がるまではいかなそうですが、多少の修繕があっても当面は持ち出しも無さそうで安心しました。
既に大規模修繕も済ませたばかりですし…。
あとは、現在の入居者の方が長く住んでくれればまずは言うこと無しって感じなんですがね…
さてさてどうなることか…。
⇒ 【投資マンションの管理組合 理事会に初出席してみた】
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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【修繕が発生！投資用マンションのキャッシュフロー圧迫要因】 [不動産投資]
投資用マンションの運用では修繕費の発生はリターンのマイナス要因になります。
今回は私の所有する区分マンションの初めての修繕についてのご紹介です。
先日、マンションの管理会社から修繕の連絡がありました。
ご入居者からバスルームの排水が詰まってしまったとのご連絡。
管理会社が業者を手配して状況確認をした結果、配水管が若干錆びていて詰まりやすくなっているが、配管を交換するほどではないということで詰まりを掃除したとのこと。
少額の修繕は事後報告でいいことになっていますので了承するしかないんですが費用をとりあえず確認しました。
総額一万円とのこと。
高い修繕費用が発生しなかったのでほっとしましたが、毎月の家賃からマンションの管理費、修繕積立金、賃貸管理の管理費、借入金の返済を差し引くと３万円足らずですので馬鹿にならない出費です。
いつも管理会社から電話があるとドキッとしますが、今回は退去では無かったので良しとしたいと思います。
修繕費は発生すればするほどコストが発生し手取り収入を圧迫していくことになります。
築年数が古いマンションの利回りが高いのは「マンションの寿命」という観点以外にこの「修繕費の増大」も大きな要因となっています。
建築そのものや管理の良し悪しにも左右される要素ですがやはり新築時には発生しなかった老朽化に伴う修繕が発生しやすくなります。
区分所有マンションでは今回ご紹介した私のマンションの修繕の様に「所有する部屋」部分の修繕は全額自己負担で何とかしなくてはなりません。
ですから購入時の検討や投資計画には当然見込んでおく項目です。
また建物全体については老朽化に伴って様々な修繕費が発生します。
こちらは『手すりが壊れたから修理する』といった修理的要素よりはむしろ資産価値の低下を抑えるための予防的要素、維持管理的要素からかかるコストが見込まれます。
マンションの管理組合が月々徴収する修繕積立金はこれらの費用に充当されます。
修繕積立金が十分に積み立てられていないマンションでは費用がかかる維持管理に回す資金がないため、本来ならやっておきたい維持管理が不十分になり、資産価値が低下したり突如あちこちが壊れ始めるといった事態にもなりかねません。
適切な修繕積立金の積立と管理ができないと最悪なケースではマンションのスラム化が進み入居者を募集してもいつまで経っても決まらないということになります。
こうなりますと費用の増大のみならず収入がない期間の増大がますます投資のキャッシュフローを圧迫していきます。
利回りだけを考えれば修繕積立金は少ない方が投資効率は良いですが、長い目で見ると必ずしも効率が良いとは言い切れません。
そういった意味では区分所有部分の様に管理組合に面倒を見てもらえない部分は自分の意志で維持管理や資産価値維持に関する必要があります。
⇒ 【プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策】
そして有事の際に強い味方となってくれる管理会社を吟味することが大切ではないでしょうか？
今回は私の所有する区分マンションの初めての修繕についてのご紹介です。
先日、マンションの管理会社から修繕の連絡がありました。
ご入居者からバスルームの排水が詰まってしまったとのご連絡。
管理会社が業者を手配して状況確認をした結果、配水管が若干錆びていて詰まりやすくなっているが、配管を交換するほどではないということで詰まりを掃除したとのこと。
少額の修繕は事後報告でいいことになっていますので了承するしかないんですが費用をとりあえず確認しました。
総額一万円とのこと。
高い修繕費用が発生しなかったのでほっとしましたが、毎月の家賃からマンションの管理費、修繕積立金、賃貸管理の管理費、借入金の返済を差し引くと３万円足らずですので馬鹿にならない出費です。
いつも管理会社から電話があるとドキッとしますが、今回は退去では無かったので良しとしたいと思います。
修繕費は発生すればするほどコストが発生し手取り収入を圧迫していくことになります。
築年数が古いマンションの利回りが高いのは「マンションの寿命」という観点以外にこの「修繕費の増大」も大きな要因となっています。
建築そのものや管理の良し悪しにも左右される要素ですがやはり新築時には発生しなかった老朽化に伴う修繕が発生しやすくなります。
区分所有マンションでは今回ご紹介した私のマンションの修繕の様に「所有する部屋」部分の修繕は全額自己負担で何とかしなくてはなりません。
ですから購入時の検討や投資計画には当然見込んでおく項目です。
また建物全体については老朽化に伴って様々な修繕費が発生します。
こちらは『手すりが壊れたから修理する』といった修理的要素よりはむしろ資産価値の低下を抑えるための予防的要素、維持管理的要素からかかるコストが見込まれます。
マンションの管理組合が月々徴収する修繕積立金はこれらの費用に充当されます。
修繕積立金が十分に積み立てられていないマンションでは費用がかかる維持管理に回す資金がないため、本来ならやっておきたい維持管理が不十分になり、資産価値が低下したり突如あちこちが壊れ始めるといった事態にもなりかねません。
適切な修繕積立金の積立と管理ができないと最悪なケースではマンションのスラム化が進み入居者を募集してもいつまで経っても決まらないということになります。
こうなりますと費用の増大のみならず収入がない期間の増大がますます投資のキャッシュフローを圧迫していきます。
利回りだけを考えれば修繕積立金は少ない方が投資効率は良いですが、長い目で見ると必ずしも効率が良いとは言い切れません。
そういった意味では区分所有部分の様に管理組合に面倒を見てもらえない部分は自分の意志で維持管理や資産価値維持に関する必要があります。
⇒ 【プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策】
そして有事の際に強い味方となってくれる管理会社を吟味することが大切ではないでしょうか？
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【日本刀切りつけ事件の大家的考察】 [不動産投資]
先日、栃木県で起きた日本刀切りつけ事件は大家さんの間ではちょっとした話題になっています。
犯人が所有するアパートの管理を任せていた管理会社の対応の不満から起きた事件である点が大家さんにとって興味深いところです。
まずはこのアパート、１０部屋中、８部屋が空き部屋である点が目を引きます。
厳しい賃貸経営を強いられていたであろうことが想像されます。
さすがにこれではお金のやりくりを考えると顛末の是非はともかくとして精神的には穏やかではなかったんだろうと思います。
右肩上がりの経済情勢のかつての大家さんの「いい時代」と違い、現在は人口の減少、供給過多、海外移転、不況などが相まって賃貸経営は苦戦を強いられていますので昔に比べると大家さんは経営能力を問われます。
業者の勧められるがままにアパートを建ててしまったりマンションを購入してしまい、後になって業者の言った通りにならなくて途方に暮れる大家さんがいます。
また昔から大家さんをやっている方は既に市場は様変わりしているにも拘わらず、なまじ過去の成功体験があるために旧態依然の経営を続けて気づかないうちに「ゆでがえる」が如くじわじわと首がしまっていく構図もよく聞くところであります。
今回の事件を起こした大家さんがどの様なケースかはわかりませんが、８０％の空室率になってギリギリと管理会社を締め上げたところで事態は好転しないことは想像できます。
ブログを見たりセミナーに参加するとわかりますが、勉強熱心な大家さんが沢山います。
フットワークも軽くいろいろなことを試行錯誤しながら賃貸業を「経営」しています。
先進的な大家さんの中には、
「競争が激しいとは言え、旧態依然の大家さんがまだまだいるうちは勝負が可能だ」
と言う方もいます。
そしてこのような大家さんは管理会社に対しても時には厳しい注文もするでしょうが、基本的には自分の事業を助けてくれる良きサポーターという認識でお付き合いされているようです。
確かに不動産業界にはインチキな人もいますが、そういう業者とはお付き合いしない選択眼も含めて結果は全て自分の責任であることを良く理解しています。
そして万一投資が失敗したら致命的な状態になる前に手を打つフットワークの軽さを持っていることでしょう。
いつまでも望むパフォーマンス以下のサービスしか発揮されない賃貸管理会社なら別のパートナーを探すことでしょう。
今回事件を起こしてしまった賃借人がどのような背景でどのような投資を行っていたかという詳細はわかりませんが、投資分析、経営と言ったことについて『自己』が主体であることを当初から貫いていたら違った結果になっていたのではないかと考えたりします。
ちなみに私の空室時の対応についてまとめた記事がありますのでご興味がありましたらこちらも併せてお読み頂ければ幸いです。
⇒ 【サラリーマン大家の投資マンションが空室！ 実録「客づけ」】
犯人が所有するアパートの管理を任せていた管理会社の対応の不満から起きた事件である点が大家さんにとって興味深いところです。
まずはこのアパート、１０部屋中、８部屋が空き部屋である点が目を引きます。
厳しい賃貸経営を強いられていたであろうことが想像されます。
さすがにこれではお金のやりくりを考えると顛末の是非はともかくとして精神的には穏やかではなかったんだろうと思います。
右肩上がりの経済情勢のかつての大家さんの「いい時代」と違い、現在は人口の減少、供給過多、海外移転、不況などが相まって賃貸経営は苦戦を強いられていますので昔に比べると大家さんは経営能力を問われます。
業者の勧められるがままにアパートを建ててしまったりマンションを購入してしまい、後になって業者の言った通りにならなくて途方に暮れる大家さんがいます。
また昔から大家さんをやっている方は既に市場は様変わりしているにも拘わらず、なまじ過去の成功体験があるために旧態依然の経営を続けて気づかないうちに「ゆでがえる」が如くじわじわと首がしまっていく構図もよく聞くところであります。
今回の事件を起こした大家さんがどの様なケースかはわかりませんが、８０％の空室率になってギリギリと管理会社を締め上げたところで事態は好転しないことは想像できます。
ブログを見たりセミナーに参加するとわかりますが、勉強熱心な大家さんが沢山います。
フットワークも軽くいろいろなことを試行錯誤しながら賃貸業を「経営」しています。
先進的な大家さんの中には、
「競争が激しいとは言え、旧態依然の大家さんがまだまだいるうちは勝負が可能だ」
と言う方もいます。
そしてこのような大家さんは管理会社に対しても時には厳しい注文もするでしょうが、基本的には自分の事業を助けてくれる良きサポーターという認識でお付き合いされているようです。
確かに不動産業界にはインチキな人もいますが、そういう業者とはお付き合いしない選択眼も含めて結果は全て自分の責任であることを良く理解しています。
そして万一投資が失敗したら致命的な状態になる前に手を打つフットワークの軽さを持っていることでしょう。
いつまでも望むパフォーマンス以下のサービスしか発揮されない賃貸管理会社なら別のパートナーを探すことでしょう。
今回事件を起こしてしまった賃借人がどのような背景でどのような投資を行っていたかという詳細はわかりませんが、投資分析、経営と言ったことについて『自己』が主体であることを当初から貫いていたら違った結果になっていたのではないかと考えたりします。
ちなみに私の空室時の対応についてまとめた記事がありますのでご興味がありましたらこちらも併せてお読み頂ければ幸いです。
⇒ 【サラリーマン大家の投資マンションが空室！ 実録「客づけ」】
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【サラリーマンがローンで投資用区分マンションを買うのは簡単か？】 [不動産投資]
土地が付いているアパートやマンション１棟ではなくマンションの１室を投資用として購入する場合、銀行はお金を貸してくれるでしょうか？
意外に簡単に貸してくれるものです。
１棟の建物と違いマンション１室では土地持ち分はとても少ないので担保価値はほとんどありません。
銀行は結局のところ、返してもらえるかどうかで判断するわけです。
不動産投資用のローンの基本的な考え方は…、
返済可能かどうかはどの程度の手取り収入が見込めるかを判断するわけです。
そうは言っても担保価値からいったら到底厳しいマンション。
しかも家賃収入だって空室や滞納なんかのリスクを考えると銀行は貸しにくいでしょう。
それでも貸してくれるのはサラリーマンの給料も返済に回せるだろうと見込むわけです。
『賃貸収入一本やり』ではない『サラリーマン』としての価値はここにあるわけです。
ですから職業とか勤務している会社とか給料の額、子供の有無、他のローンの支払状況など物件とは別に個人の『属性』が細かく審査されるわけです。
沢山のローンを抱えアップアップでは厳しいかもしれませんが、収入とのバランスで多少貯金ができる余裕があって、勤務先もまあまあ、年収もそれなりにあり、貯蓄もある方なら、銀行はお金を貸してくれると思います。
もちろん物件も銀行が担保として認めてもらえるものでなければなりません。
私が実際に融資を受けた銀行では、
『ワンルームマンションは１８㎡未満の部屋に対しては絶対に貸しません』
と言っていました。
また、地域は東京２３区、川崎市、横浜市に限定されてました。
融資（返済）期間は物件の築年数によって最大期間が決まります。
投資用の１室のマンションでは見込める家賃も少ないので手取りはたかがしれてます。
その上、借入金の返済までしたら正直なところいくらも残りません。
投資用のローンは住宅ローンほど低金利ではなかなか貸してくれませんので金利の利率によって手取りも大きく変わってきます。
現金で購入すれば金利を払わずに済むので手取りは増えます。
ただしローンを使わず現金で購入すると最初にたくさんの現金が出て行っているのでマイナスからのスタートとなりますので現金の残高が逆転するのは数年～数十年も先のことです。
月々の手取りが少なくても赤字でなければ当分は借入した方がマイナス分は少なくて済みます。
⇒ 【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって？ その１】
理屈だけなら…
「諸費用も含めて投資用マンション購入資金を全額貸してくれる（これをオーバーローンと言います）銀行があればじゃんじゃん買って増やしていけば１室では少ない投資でも「もとで」ゼロで金のなる木を手に入れることができる」
ってことですね。
でも残念ながらそう簡単にはいかないですよね。
私はマンション１つのローンであれば仮に家賃収入が途絶えたとしてもサラリーマンの収入により滞ることがなく返済できる思っています。
しかし、これが２室になれば２倍、３室になれば３倍になるわけですからちょっと無理です。
もちろん家賃収入がない前提で買っているわけではありませんが、最悪の想定でもリカバリー可能かどうか、リスクをどこまでとれるかという点もあらかじめ考慮しています。
また貸す側の銀行にしてもリスクを考えますので、最初の１室を買う時に貸してくれたからといって次から次へと貸してくれるわけではありません。
ですから『サラリーマンの信用貸し』的な要素ではいずれ貸してもらえなくなります。
仮に上記のような最悪のシナリオでなくても家賃の下落や空室が続いたり、滞納が発生したり、思わぬ修繕が発生して、当初見込んでいた手取りがなく赤字経営なんてことも想定されます。
実際に賃貸経営を始めてみないとわかりません。
最初の計算が約束されているわけではないなかで、『金のなる木』になるか、『金くい虫』になるかわからないものを無尽蔵に進めていくのは怖いです。
ですから少ない金額でやってみて感触を確認しながら少しずつ増やしていくという方法が比較的安全なのかなって思います。
私は次からはローンは組まず現金で買いたいと思っています。
その方が安く買える確率が高まると思っているのと、やっぱりリスクはそんなにとれないと思っているからです。
投資効率やスピードの面でいったらとても地道ではありますが、私にはその方が向いているような気がしています。
実際ローンが払えずに泣く泣く物件を手放す方もたくさんいるようです。
しかも残債が売却代金でまかなえず生活を切り詰めて、物件もないのにローンの返済をしているなんて悲しいですよね。
＜２０１５年５月２３日追記＞
かねてより借入をして行う投資としてリスクの割にリターンが乏しい区分所有マンションの手仕舞いを模索していた私ですがアベノミクス効果などにより相場が上がったこともあり、２０１４年９月に売却致しました。
その時の顛末もいずれ当ブログの記事として公開する予定です。
お楽しみに…
意外に簡単に貸してくれるものです。
１棟の建物と違いマンション１室では土地持ち分はとても少ないので担保価値はほとんどありません。
銀行は結局のところ、返してもらえるかどうかで判断するわけです。
不動産投資用のローンの基本的な考え方は…、
- その投資用不動産で賃貸収入から返済可能かどうか
- 万一返済が滞ったときに担保価値があるかどうか
返済可能かどうかはどの程度の手取り収入が見込めるかを判断するわけです。
そうは言っても担保価値からいったら到底厳しいマンション。
しかも家賃収入だって空室や滞納なんかのリスクを考えると銀行は貸しにくいでしょう。
それでも貸してくれるのはサラリーマンの給料も返済に回せるだろうと見込むわけです。
『賃貸収入一本やり』ではない『サラリーマン』としての価値はここにあるわけです。
ですから職業とか勤務している会社とか給料の額、子供の有無、他のローンの支払状況など物件とは別に個人の『属性』が細かく審査されるわけです。
沢山のローンを抱えアップアップでは厳しいかもしれませんが、収入とのバランスで多少貯金ができる余裕があって、勤務先もまあまあ、年収もそれなりにあり、貯蓄もある方なら、銀行はお金を貸してくれると思います。
もちろん物件も銀行が担保として認めてもらえるものでなければなりません。
私が実際に融資を受けた銀行では、
『ワンルームマンションは１８㎡未満の部屋に対しては絶対に貸しません』
と言っていました。
また、地域は東京２３区、川崎市、横浜市に限定されてました。
融資（返済）期間は物件の築年数によって最大期間が決まります。
投資用の１室のマンションでは見込める家賃も少ないので手取りはたかがしれてます。
その上、借入金の返済までしたら正直なところいくらも残りません。
投資用のローンは住宅ローンほど低金利ではなかなか貸してくれませんので金利の利率によって手取りも大きく変わってきます。
現金で購入すれば金利を払わずに済むので手取りは増えます。
ただしローンを使わず現金で購入すると最初にたくさんの現金が出て行っているのでマイナスからのスタートとなりますので現金の残高が逆転するのは数年～数十年も先のことです。
月々の手取りが少なくても赤字でなければ当分は借入した方がマイナス分は少なくて済みます。
⇒ 【マンション投資の儲けとは…キャッシュフローって？ その１】
理屈だけなら…
「諸費用も含めて投資用マンション購入資金を全額貸してくれる（これをオーバーローンと言います）銀行があればじゃんじゃん買って増やしていけば１室では少ない投資でも「もとで」ゼロで金のなる木を手に入れることができる」
ってことですね。
でも残念ながらそう簡単にはいかないですよね。
私はマンション１つのローンであれば仮に家賃収入が途絶えたとしてもサラリーマンの収入により滞ることがなく返済できる思っています。
しかし、これが２室になれば２倍、３室になれば３倍になるわけですからちょっと無理です。
もちろん家賃収入がない前提で買っているわけではありませんが、最悪の想定でもリカバリー可能かどうか、リスクをどこまでとれるかという点もあらかじめ考慮しています。
また貸す側の銀行にしてもリスクを考えますので、最初の１室を買う時に貸してくれたからといって次から次へと貸してくれるわけではありません。
ですから『サラリーマンの信用貸し』的な要素ではいずれ貸してもらえなくなります。
仮に上記のような最悪のシナリオでなくても家賃の下落や空室が続いたり、滞納が発生したり、思わぬ修繕が発生して、当初見込んでいた手取りがなく赤字経営なんてことも想定されます。
実際に賃貸経営を始めてみないとわかりません。
最初の計算が約束されているわけではないなかで、『金のなる木』になるか、『金くい虫』になるかわからないものを無尽蔵に進めていくのは怖いです。
ですから少ない金額でやってみて感触を確認しながら少しずつ増やしていくという方法が比較的安全なのかなって思います。
私は次からはローンは組まず現金で買いたいと思っています。
その方が安く買える確率が高まると思っているのと、やっぱりリスクはそんなにとれないと思っているからです。
投資効率やスピードの面でいったらとても地道ではありますが、私にはその方が向いているような気がしています。
実際ローンが払えずに泣く泣く物件を手放す方もたくさんいるようです。
しかも残債が売却代金でまかなえず生活を切り詰めて、物件もないのにローンの返済をしているなんて悲しいですよね。
＜２０１５年５月２３日追記＞
かねてより借入をして行う投資としてリスクの割にリターンが乏しい区分所有マンションの手仕舞いを模索していた私ですがアベノミクス効果などにより相場が上がったこともあり、２０１４年９月に売却致しました。
その時の顛末もいずれ当ブログの記事として公開する予定です。
お楽しみに…
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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