【住宅ローン借り換え ～実行日が決定】 [マイホーム購入術]
思ったよりも手続きの段取りを組むのが面倒な感じで、気が重かったのですが…
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ローン実行日と契約日の決定
まずは現在の借入先であるＳ銀行に連絡です。テキパキと完済処理手続きを進めるＳ銀行の担当
ローン実行日にはＳ銀行の抵当権抹消手続きが完了していて、その書類を預かる必要があります。従って、いつまでにその手続きが完了するのかを確認するのが最初の段取りです。
ローン担当の女性は非常にてきぱきとした説明でとてもわかり易く、
「２週間前に連絡すればいつでも好きな日を実行日にしてもらって構わないですよ。」
とのこと。
ってことは…、
逆算します。
融資実行日は既存ローンの完済日
まず金利が変動しない３月中の実行が最初のリミットです。３月最終営業日は３月２９日。
その２週間前ということは…
３月１５日までに借り換え、一括返済の意思表示をすればいいわけです。
問題なさそうです。
次にいつがベストか…
現在の住宅ローンは次の返済日が３月２７日です。
２７日の返済日が到来するとローン残高が減少します。
そうすると審査で申し込んだ金額の方が返済金額より多くなってしまいます。
【金利上昇前に借り換えを考える 住宅ローンの借り換えと年末調整での注意点】 でお伝えした通り、『借入額は返済前ローン残高を上回ってしまう』と年間の所得税の計算が面倒です。
別にそれでも構わないのですが、今年の年末調整の時に計算が面倒なので、できれば１円でも借入額がＳ銀行のローン残高を上回るようにしたいところです。
融資条件を変更すると面倒なので回避するための実行日に
「だったら、Ｒ銀行に借入金額の変更を依頼すれば済むでしょ？」って思うかもしれませんが、金融機関によっては、もう一度審査し直さないといけないんです。ちなみにＳ銀行の時がそうでした。
実行日が予想より１ヶ月ずれ込んだため２度審査を受けた経緯があります。
私は借入金額が減るんだから審査なんて必要ないと勝手に思い込んでいたので「銀行ってのは面倒なルールがあるもんだなぁ」と思ったものです。
Ｒ銀行もそうなるかどうかはわかりませんでしたが、できれば借入金額の変更も年末調整の面倒さもない実行日、
つまりは３月２６日以前が良い と考えました。
３月２６日の２週間前は３月１２日、来週の火曜日です。
その日までにＲ銀行と実行日の決定をしてしまえば、理想の実行日とできます。
意外なＲ銀行の担当者とご対面
Ｓ銀行のご担当は「いつでも電話をもらえればすぐ手続きに入ります。」 ととても親切に言ってくれます。私は「それではＲ銀行と実行日の打ち合わせをして正式に決まりましたら、またご連絡します。」と返事をして一旦電話を切りました。
さて、間髪入れずに今度はＲ銀行です。
前回お伝えした通り、審査をしてくれたローンセンターと実際の手続きをするローンセンターは異なります。
自宅から比較的近い支店内にあるローンセンターへ電話をします。
用件を伝えたら担当の年配の男性が電話口に出ました。
その応対で早くもいやな予感が…。
案の定、審査した支店の担当者からは、
「窓口になる支店には状況を伝えておきますのでお名前を伝えてくれれば判るようになってます。」
と言われたにもかかわらず、まったく話が噛み合いません。
しかも…、
「この声、どっかで聞いたことがある…」
そう、私はこのおじさんのことを知っています。
【サラリーマンがローンで投資用マンションを買う】 の記事でご紹介した投資用マンション購入の時にＲ銀行に審査をお願いしたのですがその時の担当がこの「おじさん」でした。
審査の時にこのおじさんの身の上話を聞く羽目になり、ある大手企業にお勤めされていて定年後にＲ銀行に嘱託として勤務され畑違いのローン担当になっているようでした。
そのため、どうみても「テキパキ」な感じではないのです。
その時は結局条件が折り合わずご破算になって別の銀行でローンを組むことになったのですが私の中では面倒な担当者として印象に残っていたのです。
さすがに今日は時間がなかったので強い口調できちんとした対応を要求しました。
銀行は客を客とも思わない態度で腹が立つこともありますが、審査が通ってれば下手に出る必要もないので、きっぱりと、
「時間がないのにそんな対応じゃこまるから審査支店の担当者に電話して確認して下さい。」
と若干命令口調でお願いしました。
さすがにキレ気味の私の口調で察してくれたようで、こちらの要望通り連絡をとってくれることになりました。
そして、このおじさんにしては早い対応ですぐに折り返しの電話があり、
見つからなかった書類も見つかり担当者とも話が通ったということでローン実行日の話に入ることができました。
そして、こちらの要望である３月２６日は問題ないとのとことでした。
契約日はその５営業日以前に完了すれば良いとのことなので、後刻電話をすることにして一旦電話を切りました。
「おじさん、やればできるじゃないか…。」
意外にテキパキと進んで融資実行日が決定
すぐにＳ銀行に電話で実行日を連絡すると、こちらは本当にテキパキと段取りを説明してくれます。すぐに完済依頼の書類を郵送するとのこと。
必要なのはこの書類と印鑑証明と司法書士への委任状だけだということです。
契約日までに必要な「返済総額」も実行日が判れば日割り利息も計算できるので完済依頼の書類とともに計算書を送ってくれるとのこと。
遅くとも３月１３日には届くので３月１４日以降なら問題ありません。
これで契約日の可能範囲は３月１４日～３月１９日で確定できました。
あとはＲ銀行のローン担当のおじさんと相談して契約日の日取りを決めるだけです。
会社を休まざるを得ないので仕事のスケジュールを確認して候補日を上げた結果、３月１４日に契約ということになりました。
ちなみに契約担当と言う人はまた別にいるらしく必要書類の案内などはその人から携帯電話に連絡が入るということです。
また行き違いが無ければいいのですが…。
ちなみにおじさん、気を利かせてくれて司法書士の見積もりもとっていてくれました。
約１５万円ほどかかるということです。
前回よりもいい仕事してくれます。
やっぱりこういった業種には毅然とした態度が効果あるのでしょうか…。
今回は日程調整や必要な手続きの確認など、かなり気が重かったのですが、思ったよりもとんとん拍子で決めることができて良かったです。
「おじさん、ありがとう…。」
借り換えに遠慮はご無用？
私みたいに短期間で２回も借り換えをするのは節操がないかもしれませんが、最初の借り換えのときには完済する銀行から嫌味を言われたりするんじゃないかと、内心気がかりでした。「なんとかなりませんかねぇ？」なんて言われたらやだなぁとか…。
でも実際に連絡してみるとそんな心配は杞憂であることがよくわかりました。
もう、それはそれは気持ちいいくらい『事務的』に処理されます。
しかもいつもそんなことをやっているでしょうから、やたらテキパキしていて段取り上手です。
借り換え先銀行の情報も持っていて、
「〇〇銀行さんは司法書士さんが抵当権抹消書類を当日持参ですね。」
みたいに至れりつくせりです。
これは営業部門と関係のない事務処理部門がやっているせいもあるでしょうし私みたいな些末な案件は、いちいち引き留め工作をするほどの価値を持たれていないからでしょう。
そんなことで借り換えに遠慮はご無用です。
競合２行で審査が通っちゃったら、１行は断りづらい？
私は【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え１】でご紹介の通り前回の借り換えでは複数行から審査ＯＫの通知を頂き、結局今の銀行以外にはお断りを入れています。この件についても、
「審査を散々させて申込みしない気か？お前は！」
って罵られるのは無いかと気を揉みました。
私は当時ネットで知り合った副業でファイナンシャルアドバイザーみたいなことをしている人にアドバイスを頂いておりましたので、のことを相談してみたら、
「全く気にする必要ありません。その旨を伝えてみればわかりますよ。」
ときっぱりと言われました。
そうです。
相手も仕事でやっていますので、いちいちそんなことで逆上していたら、
仕事にならないわけです。
ですから、銀行だって他の業種と同じく『相見積り』することなんて当たり前なんです。
ですから見積もりで他社に負けたからといってどうこう言っては来ません。
「また何かありましたらよろしくお願いします」ってところです。
ただ…
今後も「借り入れ」でお付き合いしたいと言う方は、その後の付き合い方に影響しないかというと、そうはいかないかもしれません。
私は特にそんなことを考える必要はないと思っていますで今回の様に短期間での２度の借り換えを実行に移しました。
という事で『銀行だって相見積りに遠慮はご無用』 ってことです。
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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
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「借り換えに必要なこととは？」
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◆ 賢く住宅を購入するためのお役立ち情報や私の経験談などをお届けします。
住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。
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【住宅ローン借り換え ～手続き案内書類が届きました】 [マイホーム購入術]
前回、晴れてＲ銀行から借り換えの審査結果が来たことをお知らせしました。
本日、審査のご担当から手続きの案内書類が郵送で届きました。
借り換えは２度目ですが、前回よりもちょっとややこしいです。
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まず審査して頂いたローンセンターとは別のローンセンターでの手続きに移行するということで、今後の手続きはそちらに連絡するようにということで連絡先や地図が同封されていました。
司法書士の手配などもその窓口センターで行うということで諸費用の見積もりも別途連絡を取らないと頂けません。
私は自宅近くの支店を返済口座として指定したのですが、その支店から一番近いローンセンターが窓口業務を行うという流れの様です。
今後は現在の借入銀行であるＳ銀行に完済したい旨を伝え抵当権抹消手続き書類をいつもらえるのかを確認することからスタートするようです。
そしてその書類をもらえる日取りを確認してその日にＲ銀行指定の司法書士さんに渡しＲ銀行の抵当権設定手続きをすることになります。
そして、その日の５営業日前までに契約を済ませておく必要がありますので、「いつ元の銀行から書類をもらえるか」を確認した上で、その５営業日前に契約する日取りも私が段取りしなくてはならないようです。
ちょっと面倒な感じです。
前回の時はとても簡単だった印象なので短時間でスケジュール調整がうまくいかないと今月の実行が怪しくなってきます。
先日、Ｒ銀行のホームページで３月の金利を確認して２月から変更ないのでホッとしていたのですが、結構急がなくてはならないかもしれません。
まずは明日、Ｓ銀行に連絡しなければ…。
すぐに対応してくれれば良いのですが…。
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【住宅ローン借り換え ～２番手Ｒ銀行の審査結果がでました！】 [マイホーム購入術]
書類の不備が続きなかなか本審査に入れなかったＲ銀行への借り換えですが、ようやく審査結果が出ました。
恐らく書類の不備さえなければ５日はかからないのではないかと思います。
結構迅速です。銀行もノルマとかあるのかもしれません。
年度末ですからね、３月は…。
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先日は提出していた確定申告書に「不動産所得が記載されていない」と保証会社から指摘されたとのこと。
どうも不動産所得の決算書を添付し忘れたようです。
確定申告書を出しても不動産所得の欄がゼロとなってますので良くわからなかったんだと思います。
何せ初年度は所得がゼロなんですから…。
まあ赤字と言うわけではなく青色申告控除の１０万円以内だということです。
まあどちらにしても儲かってはいません。
先日の日曜日に昨年の確定申告も提出してきましたので一昨年の決算書とともに新年度の確定申告書の写しも郵送しておきました。
もったいつけましたが、Ｒ銀行のローン審査…
結果は…満額融資決定です
(^_^)
契約を済ませて現在借りている銀行への返済金を振り込んだら抵当権抹消手続きを進めて無事完了の手筈です。
第一希望だった信託銀行ほど金利削減効果はないものの固定期間も２年延びますし月々の返済は減りますので現在の返済額との差額は定期の積立てでもしようと思います。
でないと遣っちゃいますので(^_^;)
保証会社への保証料は金利０.２％上乗せで済みますが、事務手数料と抵当権設定登記の司法書士報酬と印紙代、契約書印紙代で２０万円近くかかります。
この初期費用は金利差により約３年で回収できますが、ちゃんとその金利差分を遣わないでとっておけたらの話ですから…。
あとは所得税のローン控除が終わる頃までに投資用マンションの借入金を繰上返済して住宅ローンの繰上返済原資を作ることが目標です。
それまでに投資マンションが高値で売れちゃったらもっと楽なんですが…。
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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⇒ 【投資マンションのシミュレーションと査定依頼】
さてマンションの査定依頼のメールを出しておいたら返信がきました。
購入をしたときの不動産屋さんからです。
資料は全部とってあるそうなので現在の家賃のみお知らせすれば査定してくれるとのこと…。
こちらも当ブログで実況中継したいと思います。
続きはコチラ ↓
【住宅ローン借り換え ～手続き案内書類が届きました】
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【住宅ローン借り換え ～団信のお次は確定申告書】 [マイホーム購入術]
第１希望の信託銀行から満額回答が得られず第２希望のR銀行に望みを託している、住宅ローンの借り換えの続報です。
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先日、団信（団体信用生命保険）の書き直しをして再提出したのですが、その後、再度書き方が悪く「これでは審査ができない」と二度目のダメだしを食らいました。
結局、会社帰りに銀行まで足を運び訂正することで対応しました。
その後、連絡がなかったので審査が進んでいるという理解でした。
忘れかけていた昨日、R銀行の担当の方から電話があり、
「不動産所得の確定申告書が無かったので保証会社から再提出を言われています。」
とのこと。
あれれ？
もしかしたら不動産所得の無い年の確定申告書を出してしまったかな？とも思いましたが、どうも決算書が入っていなかったようです。
また再提出です。
審査が更に遅れそうです。
まぁ、どうせ２月の実行は諦めてましたが…。
今度の土曜日に昨年の確定申告を税務署の無料相談会で提出してくる予定ですので、銀行には最新版を送ることにしました。
ということで借り換え審査の結果をまだお伝えすることができません。
ところで、既に深夜零時を回って現在日付は３月です。
本日から住宅ローンの実行金利はどこの金融機関でも見直されます。
R銀行のホームページを確認してみましたが、まだ２月の金利しか表示されていません。
きっと営業時間後のホームページ更新なんでしょうね。
金融機関によっては日付が変わるとすぐ書き換わるところもありますし、事前に発表するところもあります。
さてさて私が狙っている銀行の金利はどうなることやら…。
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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
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「借り換えに必要なこととは？」
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【住宅ローン借り換え ～審査結果がでました！】 [マイホーム購入術]
昨日、仕事が終わって後片付けをしていたら携帯が鳴りました。
出てみると先日申込み書類を送ったＲ銀行からです。
想像していた通り、書類の記載内容についてでした。
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保険の告知義務について書き方を指摘される
団体信用生命保険の告知内容が審査がひっかかりそうだから書き方を変えて送り返して欲しいとのこでした。実はこの点は気にはなっていました。
告知義務違反にはしたくないので「告知事項なし」とはしたくなかったのですが、書き方ってあるとは思ったのです。
本当は銀行の担当者に書き方の相談をしたかったのですが、夜中に書いていたので「ま、いっか」って感じでそのまま自分なりの書き方で提出してしまったのです。
第一希望の金融機関でしたら慎重に書き方を相談してから提出したところですが、第二希望だし書き直しでもいいという感じで提出してしまったのです。
案の定、書き直しです。
書類の書き直しでスケジュールに遅れが…
ついでですので融資実行が２月中にできるか聞いてみましたところ、週明けに団体信用生命保険の新しい記入用紙を送るからスケジュール的に厳しいとの回答でした。手続きの段取りとしては、まず団体信用生命保険の審査を通してその後に保証会社の審査に回すので今回の書き直しで審査が遅れたから２月の実行は厳しいとのことです。
「しくじった」と思いました。
やっぱり慎重にしなくてはいけない局面でした。
第二希望とは言え、第一希望の信託銀行の審査が通る保証も無いなかではＲ銀行についても実行が遅れる要素は排除すべきだと反省しました。
金利上昇が懸念される現在は来月金利が上昇しないとも限りません。
こういったリスクは可能な限り排除すべきでした。
まぁ、仕方ありません。
実行は３月でもやむなしということで対応することとしました。
本命の信託銀行から電話が…
電話を切ったあと、携帯電話を良く見ると留守電が入っていました。仕事中、マナーモードで鳴っていた呼び出しにまったく気付いていませんでした。
留守電の主は本命の信託銀行からです。
もうとっくに銀行の定時の時間は過ぎていましたら折り返し電話をしてもどうせ出ないだろう。
ということで、とりあえず仕事を片付け帰りの駅でダメ元の電話をしてみました。
定時過ぎると出てくれない金融機関が多い中、信託銀行は予想外に電話に出てくれました。
用件は…
「先日お申込み頂いた住宅ローンのご融資の件ですが、審査の結果が出ました。」
とのことです。
待ってましたとばかり、はやる気持ちを抑えて聞いてみると…、
「まことに申し訳ありませんが、ご希望額〇〇万円のところ、××万円までしかご融資できないという審査結果になりました。ご自宅の担保評価やそのた総合的に判断しての結果です。」
…、残念です。
満額回答ではない本命の回答への決断は？
かなり無理して有り金かき集めればやってやれないことはありませんが一文無しになってしまいます。一応、週明けに融資をお願いするか返事をすることにしましたが正直なところ厳しいです。
そのくらいの現金をつぎ込むならば金利の高い投資用マンションのローンの繰り上げ返済をした方が良いくらいです。
とってもお安い金利が魅力的でしたが、縁がなかったと思って諦めます。
ということで私の２度目の住宅ローン借り換え作戦はここで一気に進展しました。
あまり好ましい状況ではありませんが…。
さぁ、いよいよ後がなくなった
Ｒ銀行で３月実行（金利も３月時点の利率が適用されます）の審査待ちの状態となりました。Ｒ銀行担当者からは、
「諸費用（手数料や契約印紙代、抵当権設定諸経費など）もローンに含めて審査に回すことができますよ。」
というアドバイスもありましたが、保証料は金利上乗せ、その他の諸経費は現金払いする旨を回答しました。
なんとかＲ銀行からは満額回答をゲットしたいものです。
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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
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