はるのたわごと　～経理マンの転職：So-netブログ

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2013年12月03日｜ 2013年12月24日｜2013年12月31日ブログトップ

【プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介私の投資用マンション入居率アップ策】　[不動産投資]

〔０４〕
プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介私の投資用マンション入居率アップ策

私が所有する投資用マンションが退去となり、前回の記事【２年間使用した部屋はどうなっていたか？私の投資マンション】では久々に対面した『部屋』の状態についてお伝えしました。

思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので思い切ってプチリノベをやろう！ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。

投資用マンション

リフォーム担当者からの提案は？

まずはリフォーム担当の方にご意見を伺うことにしました。

前回ご紹介のユニットバスの『バストイレ別化』は、さすがに予算的に難しいのでお断りしたのですが、次なるご担当者さんからの提案は‥‥

プチリノベ提案その２アクセントクロス

「『アクセントクロス』はいかがですか？若い方や女性にアピールできますので差別化が図れますよ？」

というものでした。

アクセントクロスとは一面を他の面とは異なる壁紙を貼ることです。

シックな木目調とかビビッドな色調のものを使って文字通り壁面にアクセントを付けるのです。

内見した方の琴線に触れれば確かに訴求力はあるとは思います。

ただ、住まいに対して保守的な方には逆に敬遠される恐れがあるのではないかと不安もあるのです。

そういう意味で私にとっては『冒険』な気がしてます。

やっぱり白などの「無難な色」のクロスは万人受けするので募集の間口を広げておきたい私としては今回は見送りました。

とてもやってみたいのですけどね。

今回はクロスをそのまま使えることもあるので次回退去があってクロスの張替えが必要なときに、もう一度検討してみようかとは思っています。

バスルームのアクセントクロスも提案されましたが壁面の状態から難しく、これも見送りました。

ということで、あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。

これが私のプチリノベ！

ビフォー	アフター
コンセントカバー総費用：2,520円（630円×４ヶ所）

新築時のまま２０年以上交換していないので黄ばみが…	形もシンプルでリフレッシュしたので見た目すっきり！

ビフォー	アフター
スイッチカバー総費用：10,080円（3,360円×３ヶ所）

黄ばみも気になりますが、小さいスイッチは使いにくいですね…	大きくて押しやすいです！となりの給湯スイッチとも合ってます。

ビフォー	アフター
キッチン・ワンレバー水栓総費用：33,600円

レバーがプラスチックだとチープ感が増します。	ステンレスでピカピカ！蛇口の形もお洒落です。

ビフォー	アフター
バスルーム・ワンレバー水栓総費用：39,900円

温度調節がしにくいタイプ。しかもプラスチック…	混合栓で便利に。オールステンレスはシャープな質感！

ビフォー	アフター
バスルーム・ワイドミラー総費用：25,200円

狭いバスルームが余計、こじんまり感を増幅するミラー。	予想以上にワイド感があり、バスルームを広く見せる効果が…

室内干し・『ホシ姫サマ』総費用：22,575円

女性狙いのアイテムです。

バスルームの棚の撤去総費用：他の工事とのついでということでおまけ

購入時に撤去したかったけどできなかったのを今回思い切って撤去。プラスチック製品はとにかく黄ばみがひどくどうしてもチープ感が出やすい。しかも割れていて「中古」であることを強くアピールしてしまうのを改善。

玄関土間のクッションフロア張り替え総費用：3,675円

「入口の印象はとても大事だから」というリフォーム担当のアドバイスで張り替え。マイナス面を減らすという効果はあったのではないかと思います。

私のプチリノベのコンセプトとは？

「えっ？これがリノベーション？」って思われたかもしれませんが、私のコンセプトは『低予算で見栄えが良くなるプチリノベ』です。

ですから思い切ったことはできません。

それでも見栄えが良くなり入居者の方の利便性が向上したり気持ちよく生活して頂けるように少しでもお部屋の価値を『向上』させたかったところはある程度手を加えることができました。

それでも総費用は１３万円以上かかっています。

「入居が遅れるよりは早い入居が見込めるならば出しても惜しくはない」、そう思える金額はこの程度かな？ってところで折り合いをつけました。

私が取り入れたリフォーム担当者の意見とは？

３点ユニットのチープさが否めないバスルームを少しでも良く見せるように提案があったのが、アクセントクロスのほかに『大きめのワイドミラー』でした。

これは低予算で比較的見栄えもするので私もいい感じです。

もともと設置されている洗面の鏡は水垢もいい具合についてきたところで、ちょっとみすぼらしい感じなってましたので…。

更に提案があったのがコレです！

ホシ姫サマ

部屋干し用の収納可能な洗濯干しバーです。

電動と手動のタイプがありますが、当然、『手頃な出費』であることが条件の私の場合は『手動タイプ』です。　

ブラインドと同じようにひもで上下させる仕組みです。

こんな物干しがあるとは初めて聞きましたが、『少ない出費で女性には訴求力があるかも？』って思えたので、検討対象にしました。

ただ、その時はパンフレットなどを見せてもらえなかったので、実際の商品のイメージがピンとこなかったので、実際にホームセンターで見てから決めることにしました。

見てみた感想は微妙ではありましたが、女性に入居して欲しかったので、少しでもアピールになれば、と、導入を決めました。思ったほど高くなかったのが決め手です。

退去したら必ずやろう！と私が決めていたこと

私が絶対やろうと思っていたこと、それはコンセントカバーとスイッチカバーです。

不動産投資の指南本で『退去後のリフォームは新品の部屋にするべし！』　ということを知り「確かにそうだ、前入居者の生活の匂いを感じさせてはいけない！」と妙に納得しました。

さすがにバスルームやキッチンは新品というわけにはいきませんが、居室は壁紙と床をキレイにすれば新築同然の状態に出来ます。

実際、前回募集時の私の部屋はフローリングと壁紙を張り替えたので新築同然になるはずでした。

しかしながら壁紙をキレイにすると余計に目立つのが、コンセントカバーとスイッチカバーの『ヘタレ感』なのです。

本当はマンション購入時に替えたかったのですが、前オーナーから引き渡しを受けた時には内装のリフォームは終わってしまっており、「自分でやろう」と思っているうちに入居者が決まってしまったので放置したままになっていました。

今回は壁紙を張り替えずに対応しますがキレイさをアピールするためにはコイツらは全取っ替えです。

業者さんに頼むと結構費用がかさみますが、それでも費用対効果はまずまずだと思います。

実際印象はずいぶん変わった気がします。

そしてキッチンとバスルームのワンレバー混合水栓への交換も見た目の印象をずいぶん変えてくれました。

バスルームの混合栓を交換するとシャワーヘッドも綺麗になるので効果は結構あると思います。

水圧調節ができるとか泡を含んだ水流になったりと入居者の利便性は向上します。

リノベーションの『費用対効果』は？

今回の退去後のリフォームは普通に貸し出すためだけであればルームクリーニングやカーテンレールの取り付け部分の補修などだけでしたので42,289円で済みました。

これに対して総額172,489円かけてリフォームしました。

その差１３万円。

ということで、これらの『プチリノベ』は、効果は発揮されたのでしょうか…。

⇒ 【私の投資用ワンルームマンションの募集活動入居者はついたのか？】

お部屋の『見せ方』で入居の早期化！

それをご報告する前にもうひとつご紹介したいことがあります。

それは、『お部屋のディスプレイ』です。

これもある「不動産投資指南本」で知った施策のひとつなのですが、前回の募集時と同様に引き続き行った私の入居率向上策です。

お部屋をいかに「知ってもらうか」それがこのお部屋ディスプレイの最大の目的です。

ＰＯＰを中心に私は結構これに力を入れています。

私はリフォーム内容を決定して工事完成を待つ間に『ディスプレイ』の準備に入りました。

次の記事はコチラ

〔０５〕
投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは？

大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、１日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。

ワンルームマンション
入居付け実況中継！

私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。