【住宅ローン控除の拡充策が受けられる場合とそうでない場合】 [マイホーム購入術]
住宅の購入を検討されている方には、消費税増税、金利の動向、所得税の住宅ローン控除の拡充策など、損得勘定に影響しそうな要素が多く、「どうすれば得するの？」とか「結局、家はいつ買うのがお得なの？」と混乱気味かもしれません。
アベノミクス効果で不動産価格にも変動の兆しが見え始め、穏やかでない心境の方もいるかもしれません。
『家を買うのは必要だから』、『だから損得勘定は関係ない』とブレない方針をお持ちの方は気にする必要がありませんが、私みたいな庶民はやっぱり限られた予算でマイホーム購入を実現するということから決して自分の希望がすべてかなえられることもなく予算面の成約から『何かしら』譲歩する条件があると思います。
例えば、それが『利用駅』であったり、『駅からの距離』であったり、『間取り』であったり、『庭の広さだったり』…。
そんな『予算とにらめっこ』しながら検討しているのならやっぱりできるだけ予算内で『お得な』買い物をしたいもの。
マイホームは高額商品ですから、影響額も大きいので、気になるものかと思います。
そんなとき重要なことは、『正確な情報を把握すること』だと思います。
そして、その『正確』とは、『世間一般』にではなく、『自分にとって』ということです。
例えば、『住宅ローン控除』の拡充の大きな論点は、『最大控除額が増えること』ですが、そもそも拡充前の法律を適用しても最大控除枠に達していない納税額の人には法律の改正はあまり関係がありません。
また不動産屋さんの仲介により個人から中古住宅を購入する場合には消費税の税率改正には一切影響を受けません。（あくまでも一次的な話で『相場』という間接的な観点から言えば全く影響を受けないかどうかは微妙ですが…）
そんなわけで、住宅にまつわる損得勘定は結構個別性が高いです。
一番良いのは頼りになるアドバイザーを持つことですが、不動産業者でも法律を『あいまいにしか』理解していない人もいますので『誰を味方にするか』も結構重要になります。
ですから、やっぱり一番大事なのは、正確な情報源に基づき『自分自身が勉強する』ってことなんじゃないかと思います。
ということで、何かしら理解の助けになればと思って記事を書いております。
前置きが長くなりましたが、今日のお話は住宅ローン控除と消費税増税の関連のお話です。
まずは住宅ローン控除、国税庁的には『住宅借入金等特別控除』の内容です。
いろいろな記事に書かれていますが、
正確を期すなら国税庁のホームページでその内容を確認するのが間違いありません。
タックスアンサー 所得税：
No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
このタックスアンサーの記載には購入年度別（正確には「居住の用に供した年」）にどのような控除が受けられるかが詳細に説明されています。
その時、その時の、世相を反映してる言えるかもしれません。
そして、消費税の税率アップに伴う駆け込み需要からくる、その後の住宅需要の急激な落ち込みを防止する目的で今回は住宅ローン控除を拡大しました。
・2014年１月１日～2014年３月31日入居…
所得税：年末ローン残高（2,000万円上限）×1％×10年＝最大２００万円
（所得税で控除不足額があれば住民税：97,500円/年が可）
・2014年４月１日～2017年２月28日入居…
所得税：年末ローン残高（4,000万円上限）×1％×10年＝最大４００万円
（所得税で控除不足額があれば住民税：136,500円/年が可）※更に控除不足分を現金給付することも検討中
上記の2014年４月１日～の法律は消費税が８％が適用される合のみに適用されるのです。
消費税増税には経過措置というものがあります。
消費税率の変更時期は、『引渡し』を受けた日となっています。
建売住宅なら、契約書の引渡し日付に基づいて『鍵をもらった日』が引き渡し日です。
自分の土地に新築工事をお願いした（『請負工事を依頼した』と表現しましょう）のなら工事が完了して引渡しを受けた日、これも基本的には『鍵をもらった日』です。
マンションも同様です。
但し、請負工事を依頼して2013年９月、つまり今年の９月30日までに契約をした場合で引き渡しが４月以降になる場合は、『本来は消費税８％になるところを特例で５％のままでいいでしょう』という特例措置を認めています。
この経過措置が適用になるのは基本は請負契約です。
建売住宅では契約時期が２０１３年９月までに終えても、引き渡しが２０１４年４月以降であれば消費税は８％となるでしょう。そもそも建売で契約から半年後に引き渡しを受けるというのはあまりケースとして想定されないでしょう。
しかしながら、着工から完成まで時間がかかるマンションでしたら、そうとも言い切れません。
この特例措置は請負契約だけでなくマンションの場合でも、プランが沢山あって契約を済ますことによってプラン選択が確定するようなケースでは特例が受けられる場合があります。
２０１４年４月以降の引き渡しでも消費税が３％分少なくて済むことになりますが、住宅ローン控除の拡充された上限枠は利用できません。
ここで損得勘定を考えると、消費税増税分を受け入れて有利な住宅ローン控除を適用させるか、住宅ローン控除よりも消費税増税分を免除する方をとるか、という比較になります。
比較する場合には、いろいろな要素が絡み合います。
まず第一に自分の税額と適用される所得税率を知ることが第一歩でしょう。
そして、住宅ローンの残高の推移も１０年間必要になります。
この２つでシミュレーションを行えば理論上の損得勘定はある程度議論できるデータが揃います。
例えば、自分の所得税額が２０万円－住民税：97,500円＝102,500円以下と想定されるなら住宅ローン控除の拡充はあまり関係ないとも言えます。
ただし現金給付措置が取られるとの考えは大きくひっくり返ります。
自分の税額はあまり関係ありません。
現金給付に関しては、
【家を買ってキャッシュバック・キャンペーン！ ～住宅ローン控除に現金給付】
を参照してみて下さい。
当時は拡充枠を年間５０万円としていますが、現在は４０万円という想定にしています。
また消費税は土地取引にはかからないので支払総額から建物分を割り出して消費税増税の影響額がいくらになるかを正確に把握する必要もあります。
最後に、住宅価格相場の変動の予測という側面もあります。
今回の住宅ローン控除の拡充は「消費税アップに伴う住宅価格の値崩れを防ぐ」という側面がありますが、果たしてそうなるか…。
確かに都心の不動産価格が上昇しているなんて話も聞きますが、消費税がアップしたら価格は下がるかもしれません。
そんなことも考慮にいれなければなりません。
ちなみに中古住宅については経過措置は一切ありません。
また中古住宅の売り主が消費税課税事業者ではない場合（例えば個人など）には、そもそも建物にも消費税がかからないので消費税の増税も無ければ住宅ローン控除の拡充もなく従来の最大２００万円／１０年の控除が限度です。
といった風に、購入する物件が新築なのか、中古なのか、一戸建てなのか、マンションなのか、中古なら相手が個人なのか、不動産業者の自社物件なのか、ローンはどの程度の金額組むのか、自分の所得はどの程度の推移を見込むのか、現在の税率は？
など、要素が結構多いので、パッと試算できるほどは単純ではありません。
きちんとした数字の把握、これが有利な買い物をするための一つの武器になることは間違いないでしょう。
アベノミクス効果で不動産価格にも変動の兆しが見え始め、穏やかでない心境の方もいるかもしれません。
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『家を買うのは必要だから』、『だから損得勘定は関係ない』とブレない方針をお持ちの方は気にする必要がありませんが、私みたいな庶民はやっぱり限られた予算でマイホーム購入を実現するということから決して自分の希望がすべてかなえられることもなく予算面の成約から『何かしら』譲歩する条件があると思います。
例えば、それが『利用駅』であったり、『駅からの距離』であったり、『間取り』であったり、『庭の広さだったり』…。
そんな『予算とにらめっこ』しながら検討しているのならやっぱりできるだけ予算内で『お得な』買い物をしたいもの。
マイホームは高額商品ですから、影響額も大きいので、気になるものかと思います。
そんなとき重要なことは、『正確な情報を把握すること』だと思います。
そして、その『正確』とは、『世間一般』にではなく、『自分にとって』ということです。
例えば、『住宅ローン控除』の拡充の大きな論点は、『最大控除額が増えること』ですが、そもそも拡充前の法律を適用しても最大控除枠に達していない納税額の人には法律の改正はあまり関係がありません。
また不動産屋さんの仲介により個人から中古住宅を購入する場合には消費税の税率改正には一切影響を受けません。（あくまでも一次的な話で『相場』という間接的な観点から言えば全く影響を受けないかどうかは微妙ですが…）
そんなわけで、住宅にまつわる損得勘定は結構個別性が高いです。
一番良いのは頼りになるアドバイザーを持つことですが、不動産業者でも法律を『あいまいにしか』理解していない人もいますので『誰を味方にするか』も結構重要になります。
ですから、やっぱり一番大事なのは、正確な情報源に基づき『自分自身が勉強する』ってことなんじゃないかと思います。
ということで、何かしら理解の助けになればと思って記事を書いております。
前置きが長くなりましたが、今日のお話は住宅ローン控除と消費税増税の関連のお話です。
まずは住宅ローン控除、国税庁的には『住宅借入金等特別控除』の内容です。
いろいろな記事に書かれていますが、
正確を期すなら国税庁のホームページでその内容を確認するのが間違いありません。
タックスアンサー 所得税：
No.1210 マイホームの取得等と所得税の税額控除
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等
このタックスアンサーの記載には購入年度別（正確には「居住の用に供した年」）にどのような控除が受けられるかが詳細に説明されています。
その時、その時の、世相を反映してる言えるかもしれません。
そして、消費税の税率アップに伴う駆け込み需要からくる、その後の住宅需要の急激な落ち込みを防止する目的で今回は住宅ローン控除を拡大しました。
・2014年１月１日～2014年３月31日入居…
所得税：年末ローン残高（2,000万円上限）×1％×10年＝最大２００万円
（所得税で控除不足額があれば住民税：97,500円/年が可）
・2014年４月１日～2017年２月28日入居…
所得税：年末ローン残高（4,000万円上限）×1％×10年＝最大４００万円
（所得税で控除不足額があれば住民税：136,500円/年が可）※更に控除不足分を現金給付することも検討中
上記の2014年４月１日～の法律は消費税が８％が適用される合のみに適用されるのです。
消費税増税には経過措置というものがあります。
消費税率の変更時期は、『引渡し』を受けた日となっています。
建売住宅なら、契約書の引渡し日付に基づいて『鍵をもらった日』が引き渡し日です。
自分の土地に新築工事をお願いした（『請負工事を依頼した』と表現しましょう）のなら工事が完了して引渡しを受けた日、これも基本的には『鍵をもらった日』です。
マンションも同様です。
但し、請負工事を依頼して2013年９月、つまり今年の９月30日までに契約をした場合で引き渡しが４月以降になる場合は、『本来は消費税８％になるところを特例で５％のままでいいでしょう』という特例措置を認めています。
この経過措置が適用になるのは基本は請負契約です。
建売住宅では契約時期が２０１３年９月までに終えても、引き渡しが２０１４年４月以降であれば消費税は８％となるでしょう。そもそも建売で契約から半年後に引き渡しを受けるというのはあまりケースとして想定されないでしょう。
しかしながら、着工から完成まで時間がかかるマンションでしたら、そうとも言い切れません。
この特例措置は請負契約だけでなくマンションの場合でも、プランが沢山あって契約を済ますことによってプラン選択が確定するようなケースでは特例が受けられる場合があります。
２０１４年４月以降の引き渡しでも消費税が３％分少なくて済むことになりますが、住宅ローン控除の拡充された上限枠は利用できません。
ここで損得勘定を考えると、消費税増税分を受け入れて有利な住宅ローン控除を適用させるか、住宅ローン控除よりも消費税増税分を免除する方をとるか、という比較になります。
比較する場合には、いろいろな要素が絡み合います。
まず第一に自分の税額と適用される所得税率を知ることが第一歩でしょう。
そして、住宅ローンの残高の推移も１０年間必要になります。
この２つでシミュレーションを行えば理論上の損得勘定はある程度議論できるデータが揃います。
例えば、自分の所得税額が２０万円－住民税：97,500円＝102,500円以下と想定されるなら住宅ローン控除の拡充はあまり関係ないとも言えます。
ただし現金給付措置が取られるとの考えは大きくひっくり返ります。
自分の税額はあまり関係ありません。
現金給付に関しては、
【家を買ってキャッシュバック・キャンペーン！ ～住宅ローン控除に現金給付】
を参照してみて下さい。
当時は拡充枠を年間５０万円としていますが、現在は４０万円という想定にしています。
また消費税は土地取引にはかからないので支払総額から建物分を割り出して消費税増税の影響額がいくらになるかを正確に把握する必要もあります。
最後に、住宅価格相場の変動の予測という側面もあります。
今回の住宅ローン控除の拡充は「消費税アップに伴う住宅価格の値崩れを防ぐ」という側面がありますが、果たしてそうなるか…。
確かに都心の不動産価格が上昇しているなんて話も聞きますが、消費税がアップしたら価格は下がるかもしれません。
そんなことも考慮にいれなければなりません。
ちなみに中古住宅については経過措置は一切ありません。
また中古住宅の売り主が消費税課税事業者ではない場合（例えば個人など）には、そもそも建物にも消費税がかからないので消費税の増税も無ければ住宅ローン控除の拡充もなく従来の最大２００万円／１０年の控除が限度です。
といった風に、購入する物件が新築なのか、中古なのか、一戸建てなのか、マンションなのか、中古なら相手が個人なのか、不動産業者の自社物件なのか、ローンはどの程度の金額組むのか、自分の所得はどの程度の推移を見込むのか、現在の税率は？
など、要素が結構多いので、パッと試算できるほどは単純ではありません。
きちんとした数字の把握、これが有利な買い物をするための一つの武器になることは間違いないでしょう。
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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
◆ 賢く住宅を購入するためのお役立ち情報や私の経験談などをお届けします。
住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。
住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。
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