【住宅ローン借り換え ～実行日が決定】 [マイホーム購入術]
思ったよりも手続きの段取りを組むのが面倒な感じで、気が重かったのですが…
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ローン実行日と契約日の決定
まずは現在の借入先であるＳ銀行に連絡です。テキパキと完済処理手続きを進めるＳ銀行の担当
ローン実行日にはＳ銀行の抵当権抹消手続きが完了していて、その書類を預かる必要があります。従って、いつまでにその手続きが完了するのかを確認するのが最初の段取りです。
ローン担当の女性は非常にてきぱきとした説明でとてもわかり易く、
「２週間前に連絡すればいつでも好きな日を実行日にしてもらって構わないですよ。」
とのこと。
ってことは…、
逆算します。
融資実行日は既存ローンの完済日
まず金利が変動しない３月中の実行が最初のリミットです。３月最終営業日は３月２９日。
その２週間前ということは…
３月１５日までに借り換え、一括返済の意思表示をすればいいわけです。
問題なさそうです。
次にいつがベストか…
現在の住宅ローンは次の返済日が３月２７日です。
２７日の返済日が到来するとローン残高が減少します。
そうすると審査で申し込んだ金額の方が返済金額より多くなってしまいます。
【金利上昇前に借り換えを考える 住宅ローンの借り換えと年末調整での注意点】 でお伝えした通り、『借入額は返済前ローン残高を上回ってしまう』と年間の所得税の計算が面倒です。
別にそれでも構わないのですが、今年の年末調整の時に計算が面倒なので、できれば１円でも借入額がＳ銀行のローン残高を上回るようにしたいところです。
融資条件を変更すると面倒なので回避するための実行日に
「だったら、Ｒ銀行に借入金額の変更を依頼すれば済むでしょ？」って思うかもしれませんが、金融機関によっては、もう一度審査し直さないといけないんです。ちなみにＳ銀行の時がそうでした。
実行日が予想より１ヶ月ずれ込んだため２度審査を受けた経緯があります。
私は借入金額が減るんだから審査なんて必要ないと勝手に思い込んでいたので「銀行ってのは面倒なルールがあるもんだなぁ」と思ったものです。
Ｒ銀行もそうなるかどうかはわかりませんでしたが、できれば借入金額の変更も年末調整の面倒さもない実行日、
つまりは３月２６日以前が良い と考えました。
３月２６日の２週間前は３月１２日、来週の火曜日です。
その日までにＲ銀行と実行日の決定をしてしまえば、理想の実行日とできます。
意外なＲ銀行の担当者とご対面
Ｓ銀行のご担当は「いつでも電話をもらえればすぐ手続きに入ります。」 ととても親切に言ってくれます。私は「それではＲ銀行と実行日の打ち合わせをして正式に決まりましたら、またご連絡します。」と返事をして一旦電話を切りました。
さて、間髪入れずに今度はＲ銀行です。
前回お伝えした通り、審査をしてくれたローンセンターと実際の手続きをするローンセンターは異なります。
自宅から比較的近い支店内にあるローンセンターへ電話をします。
用件を伝えたら担当の年配の男性が電話口に出ました。
その応対で早くもいやな予感が…。
案の定、審査した支店の担当者からは、
「窓口になる支店には状況を伝えておきますのでお名前を伝えてくれれば判るようになってます。」
と言われたにもかかわらず、まったく話が噛み合いません。
しかも…、
「この声、どっかで聞いたことがある…」
そう、私はこのおじさんのことを知っています。
【サラリーマンがローンで投資用マンションを買う】 の記事でご紹介した投資用マンション購入の時にＲ銀行に審査をお願いしたのですがその時の担当がこの「おじさん」でした。
審査の時にこのおじさんの身の上話を聞く羽目になり、ある大手企業にお勤めされていて定年後にＲ銀行に嘱託として勤務され畑違いのローン担当になっているようでした。
そのため、どうみても「テキパキ」な感じではないのです。
その時は結局条件が折り合わずご破算になって別の銀行でローンを組むことになったのですが私の中では面倒な担当者として印象に残っていたのです。
さすがに今日は時間がなかったので強い口調できちんとした対応を要求しました。
銀行は客を客とも思わない態度で腹が立つこともありますが、審査が通ってれば下手に出る必要もないので、きっぱりと、
「時間がないのにそんな対応じゃこまるから審査支店の担当者に電話して確認して下さい。」
と若干命令口調でお願いしました。
さすがにキレ気味の私の口調で察してくれたようで、こちらの要望通り連絡をとってくれることになりました。
そして、このおじさんにしては早い対応ですぐに折り返しの電話があり、
見つからなかった書類も見つかり担当者とも話が通ったということでローン実行日の話に入ることができました。
そして、こちらの要望である３月２６日は問題ないとのとことでした。
契約日はその５営業日以前に完了すれば良いとのことなので、後刻電話をすることにして一旦電話を切りました。
「おじさん、やればできるじゃないか…。」
意外にテキパキと進んで融資実行日が決定
すぐにＳ銀行に電話で実行日を連絡すると、こちらは本当にテキパキと段取りを説明してくれます。すぐに完済依頼の書類を郵送するとのこと。
必要なのはこの書類と印鑑証明と司法書士への委任状だけだということです。
契約日までに必要な「返済総額」も実行日が判れば日割り利息も計算できるので完済依頼の書類とともに計算書を送ってくれるとのこと。
遅くとも３月１３日には届くので３月１４日以降なら問題ありません。
これで契約日の可能範囲は３月１４日～３月１９日で確定できました。
あとはＲ銀行のローン担当のおじさんと相談して契約日の日取りを決めるだけです。
会社を休まざるを得ないので仕事のスケジュールを確認して候補日を上げた結果、３月１４日に契約ということになりました。
ちなみに契約担当と言う人はまた別にいるらしく必要書類の案内などはその人から携帯電話に連絡が入るということです。
また行き違いが無ければいいのですが…。
ちなみにおじさん、気を利かせてくれて司法書士の見積もりもとっていてくれました。
約１５万円ほどかかるということです。
前回よりもいい仕事してくれます。
やっぱりこういった業種には毅然とした態度が効果あるのでしょうか…。
今回は日程調整や必要な手続きの確認など、かなり気が重かったのですが、思ったよりもとんとん拍子で決めることができて良かったです。
「おじさん、ありがとう…。」
借り換えに遠慮はご無用？
私みたいに短期間で２回も借り換えをするのは節操がないかもしれませんが、最初の借り換えのときには完済する銀行から嫌味を言われたりするんじゃないかと、内心気がかりでした。「なんとかなりませんかねぇ？」なんて言われたらやだなぁとか…。
でも実際に連絡してみるとそんな心配は杞憂であることがよくわかりました。
もう、それはそれは気持ちいいくらい『事務的』に処理されます。
しかもいつもそんなことをやっているでしょうから、やたらテキパキしていて段取り上手です。
借り換え先銀行の情報も持っていて、
「〇〇銀行さんは司法書士さんが抵当権抹消書類を当日持参ですね。」
みたいに至れりつくせりです。
これは営業部門と関係のない事務処理部門がやっているせいもあるでしょうし私みたいな些末な案件は、いちいち引き留め工作をするほどの価値を持たれていないからでしょう。
そんなことで借り換えに遠慮はご無用です。
競合２行で審査が通っちゃったら、１行は断りづらい？
私は【勤続年数が短くても借りられる 住宅ローンの借り換え１】でご紹介の通り前回の借り換えでは複数行から審査ＯＫの通知を頂き、結局今の銀行以外にはお断りを入れています。この件についても、
「審査を散々させて申込みしない気か？お前は！」
って罵られるのは無いかと気を揉みました。
私は当時ネットで知り合った副業でファイナンシャルアドバイザーみたいなことをしている人にアドバイスを頂いておりましたので、のことを相談してみたら、
「全く気にする必要ありません。その旨を伝えてみればわかりますよ。」
ときっぱりと言われました。
そうです。
相手も仕事でやっていますので、いちいちそんなことで逆上していたら、
仕事にならないわけです。
ですから、銀行だって他の業種と同じく『相見積り』することなんて当たり前なんです。
ですから見積もりで他社に負けたからといってどうこう言っては来ません。
「また何かありましたらよろしくお願いします」ってところです。
ただ…
今後も「借り入れ」でお付き合いしたいと言う方は、その後の付き合い方に影響しないかというと、そうはいかないかもしれません。
私は特にそんなことを考える必要はないと思っていますで今回の様に短期間での２度の借り換えを実行に移しました。
という事で『銀行だって相見積りに遠慮はご無用』 ってことです。
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過去に住宅ローンの借り換えの経験があります。しかも２回…。金利の動向を正確に予測することなんて誰にもできませんが、その「動向」に対して『最適化』することはできます。その一つが『借り換え』だと思います。
２回目の借り換えの模様を実況中継風にお伝えしてきました。
「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
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「借り換えに必要なこととは？」
ご検討の方は是非ご参考にして下さい。
◆ 賢く住宅を購入するためのお役立ち情報や私の経験談などをお届けします。
住宅ローンの借り換えの実況中継も記事にしました。
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