はるのたわごと　～経理マンの転職：So-netブログ

	ブログをはじめるログイン

2013年03月03日｜ 2013年03月04日｜2013年03月05日ブログトップ

【投資マンションのシミュレーションと査定依頼】　[不動産投資]

先日確定申告の作成が早々に終わったと自慢していましたが、提出せずにここまで来てしまい今日やっと提出にいってきました。

⇒ 【確定申告準備完了～らくらく申告書作成】

私の地元の税務署では先週と今週の日曜日に相談会＆受付をしてくれるということでしたので、一応出来上がった申告書を見てもらっての提出です。

午後３時過ぎに行ったので混雑もしておらず良かったです。

あとは税金の納付だけです。

不動産の収入からの税金は４００円でした。

３月１５日までに忘れず納付しなくては…。

今回の確定申告では家計簿と貯めていた今年分の不動産所得の会計処理をしたあとに今後の状況を整理するために不動産投資勘定等を整理して以前からずっとしたかった数値と資金の整理をしました。

購入時の投資資金とその後の回収した資金のみを不動産用の通帳の残高に振替えるのですが、一般口座と資金が行ったり来たりしていたので結構面倒な作業でした。

やっとすっきり整理ができたので、今後は不動産通帳残高をみれば回収した資金がいくらかわかるようになりました。

つまりは「資金残高＋借入金返済額」が不動産収入での回収額ということになります。

その金額が初期投資額（資本金勘定）を超えれば、とりあえず投資資金回収ということになります。

ちなみに投資資金が回収できても投資が成功したかどうかは売却するまでわかりませんので売却時のシミュレーションもしてみました。

ポイントは…

短期と長期の譲渡所得税の税率の違い

資金回収速度

物件の帳簿価額の推移と売却価値の見込み

などでしょうか…。

区分マンションは、ほとんど土地としての価値がありませんので、耐久消費財としての建物価値の減価速度と資金回収速度とどちらが早いかの競争です。

デフレ脱却と投資意欲の上昇で売却価額が上昇したりしないと結構地道にコツコツ資金を回収しても売却価額が思った以上に下落してしまうと家賃回収分なんて売却損で一気に吹き飛んでしまいますので…。

とりあえず現在の住宅ローンの借り換えがひと段落したら借入金の繰り上げ返済をしていきたいと考えています。

私が所有する付近のマンション相場に少しは変化があったのかどうかを確認するため査定の依頼をしてみました。

アベノミクス効果などを期待してみましたが想定以上に高値の査定は出ませんでしたね。

一応、購入した時よりも５０万円くらいは高い金額の提示がありましたが、それだって売れる金額ではなく査定額に過ぎませんからね。

査定額は良くて「指値前の金額」と考えないと厳しいでしょうから、結局は購入額と同額程度が妥当なところかなぁ。

購入時には各種手数料や税金、床をフローリングにしたようなリノベーション費用もかかってますから購入時と同じで売却するのでは赤字になってしまいます。

売却するのは少なくとも月々の家賃収入（インカムゲイン）で初期投資分を回収してからですね。