はるのたわごと　～経理マンの転職：So-netブログ

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2012年04月29日｜ 2012年05月02日｜2012年05月03日ブログトップ

【「家を見ることが好き」が不動産投資に役立った？】　[不動産投資]

私は家を見ることも転職活動と同じくらい好きです。

リビングルーム

７年前に自宅を購入しましたが、そのときもかなり精力的に見て回りました。

ネットで希望条件に合う物件はくまなくチェックしました。

新築物件なら希望地域の情報はほぼ制覇してしまい、

不動産業者の検索データベース「レインズ」に登録されている情報は、私の中ではもう「古い」情報となっていました。

そんな感じで活動していましたのでまだ売り出されていない物件を販売資料もできていない段階で紹介をしてもらえ気に入った物件を買えました。

そんな私は不動産投資を始めようと物件を物色し始めてからも物件を見るのを楽しみながらできました。

最初は「しきたり」などがわからず不動産屋さんの敷居も高かったのですが、だんだんとあれこれ聞き回ったりすることもできるようになりました。

不動産は１物３価とか言って、値段がそのときの状況によって変わるので、その価格のひずみを利用して利ザヤを稼げる余地があると言われますが、通常はやはり相場並みの価格がついています。

もちろん、「指値」といって値切ることによりその価格も変わっていきますが、極端に安く売り出されていることはほとんどありません。

もし仮にそういう物件が売り出されたとしても、一般の個人投資家に情報が来る前に業者の皆様が買っていかれます。

そりゃそうですよね、転売するだけで簡単に利益がでるような物件をわざわざ手数料だけで我慢する必要ありませんからね。

ですから、通常は相場より安い物件には何かしら理由があります。

例えば、事故物件であったり、入居者が滞納していたり、やたら修繕積立金や管理が高額であったり…

物件情報をいろいろあたっているうちにどんなところに目を配ればいいのかもわかってきました。

資料では「ばっちり！」と思っても実際に現地へ行ってみると「ちょっとこれじゃぁなぁ」って唸るような理由があったり…。

調べていく過程で、実は事故物件であったってことが発覚したり…。

でもこんなトライ＆エラーを繰り返すのが結構嫌いじゃないんですよね。

結局私は昨年１０月に１戸のマンションの購入を決めて、１１月に取得して１２月から入居者もついて順調に時を刻んでいます。

こうなると基本的に特にやることもないので入金を確認するぐらいです。

もちろん退去があったり滞納が発生したら大変なのですが、暇なのも刺激がないのでつまらないというのが本音です。

購入のときの方がいっぱいアドレナリンが出てきて楽しいんですよね。

銀行の融資を受けて買い増ししていくサラリーマン投資家が多いみたいです。

しかしながら融資を受けていては、現金が残らず、金利上昇リスクも抱えるので、私は今後現金買いを目指すことにしたため当分は購入はお預けです。

ときどき購入への誘惑に誘われてしまいそうですが、我慢我慢です。

ちなみにそこそこ堅実に大手企業などでお勤めになってきたサラリーマンなら１戸や２戸の投資用マンションを融資を受けて購入するのは比較的簡単です。

成功するかしないかは別として買うだけなら簡単です。

ただし投資としてきちんとお金を生み出してくれることになるかどうかは、いろいろな見極めをきちんとしないと難しいでしょう。

私はしばらくは現在の入居者に長く入居していただき、いつ、いくらで売却するかを見極めることが大事なことだと思っています。

良く利回りという言葉を聞きますよね。

これは買値と売値が同額であれば通用しますが、売値が買値を下回ればどんどん下がっていきます。

また「買い」も「売り」も仲介手数料や登記費用の出費がありますので、当然、買値と売値が同額で家賃収入も経費・税金を加味すると「とんとん」なんてことではリスクをとって金使って損してしまいます。

融資を受けての高い道楽になってしまいますからね。