【投資マンションで早期入居を促すディスプレイとは？】 [不動産投資]
大家業とは入居者があって初めて『家賃という収入』が得られる商売です。
退去があった時、１日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定／迅速な販促活動』
⇒ 『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒ 『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
内見の増加のために、最も入居希望者の目に留まるための『募集条件』を慎重に吟味して決定し、沢山の不動産業者にその情報を流して内見してもらえるような体制を整えるのが、前回までお伝えしてきた内容です。
前回の記事【プチリノベーションのビフォー・アフターをご紹介 私の投資用マンション入居率アップ策】では特徴の無い築２０年を超えた投資用ワンルームマンションの入居を促すために行った『プチリノベ』についてご紹介しました。
今回はお部屋をプロモーションするための『ディスプレイ』についてご紹介します。
プチリノベ計画を決定後、リフォームが完成するまでの間に私はどんな準備をしていたのでしょうか？
ディスプレイは最も強力な『営業マン』
インターネット検索や不動産屋さんの紹介により晴れて私の部屋が内見という運びになったら、今度は「この部屋に住みたい！」って思ってもらえるように力を注がなければなりません。不動産屋さんの営業マンの方は、内見者が自分の会社を経由して契約してくれるとは限らない中で仕事をされています。
彼らにとって『自社経由での成約』が大事なことであって、『私の物件で成約を取る』ことが目的ではありません。
【サラリーマン大家の投資マンションが空室！ 実録「客づけ」】でご紹介の通り、『広告費』を設定することで多少のインセンティブはつけているとはいえ、物件を決めるのはあくまでも入居希望者ご本人です。
ですから内見時に選ばれるためには「良い物件」と思って貰わなければなりません。
限られたスペックの中で自分の物件の良さを最大限アピールすることがとても大事です。
私は内見用のディスプレイこそが『営業マン』としての役割を果たすと考えています。
不動産屋さんの営業マンの方は全ての物件の細かな内容まで把握しているわけではありません。
ましてや些細なことを『物件のアピールポイント』 として認識しているわけでもありません。
どの物件にもある 『当たり前の設備』 だと考えていたりします。
そこでディスプレイによって営業マンでは気づかないところや『素通りして欲しくない』ポイントを積極的に『アピール』していくわけです。
これは私が営業マンを信用していないから行うということではなく営業マンのサポートツールとして活用してもらえることを期待しています。
先述の通り、彼らにとって私の物件で成約することが絶対条件ではありませんが、わざわざ時間と手間をかけて内見に訪れた私の部屋で成約が取れればそれは彼らにとっても大きな収穫なわけです。
ですから彼らに対して『成約確率を上げるツール』を提供することはお互いにメリットがあることだと考えています。
私の物件のアピールポイント こんな点をディスプレイ／ＰＯＰでご紹介しました
私が物件のディスプレイで最も重視しているのはＰＯＰによる物件のアピールです。「こんなところが私の物件の良いところですよ」とアピールするための最大のアイテムです。
私の物件では以下の様なＰＯＰを用意しました。
天井が高い
平均的なマンションより少し高いという程度ものですが、狭い部屋を少しでも広く感じる効果があるのでアピールしています。恐らくＰＯＰなどでアピールしなければ内見で話題に出ることもない、そんな程度の話かもしれませんが、こんなベッドを使用する人にはアピールがあるかもしれません。
⇒ 【通販で買ったロフトベッドを組み立ててみた】
部屋が広い
築浅物件のワンルームだったら私の物件は決して広い部類には入りませんが、『バブル期物件』としてカテゴライズされる築年数２０年超の物件ではまぁまぁの広さです。築年数や部屋の広さは家賃とのトレードオフの関係にあります。
賃貸物件を探している入居希望者は限られた予算で住まいを決めることになります。
築浅物件を諦めて設備の劣るバブル期物件を探すという入居者層もいるわけです。
これらの層をターゲットとして、「ゆったり」とか「ゆとりがある」といった表現で、「ちょっとだけ広め」を控えめにアピールしています。
バルコニーの奥行が広い
こちらもすごい広いバルコニーというわけではありませんが、物干しを置いたりするのが便利な程度には広さがあるということをアピールしています。フローリングの床
フローリングの床も別に珍しいものではありませんが、『カーペット』や『クッションフロア』よりはフローリングの方が人気があります。あくまでもこれらとの相対的な関係ではありますが…。
カーペットより掃除が簡単で清潔さをアピールします。
ＩＨクッキングヒーター
ＩＨクッキングヒーターは築浅物件でよくある女性に人気のガスコンロから比較すると見劣りするかもしれません。
でも電気コンロよりはましです。
あくまでも他の劣っている設備と比較して相対的に良い点をアピールするのです。
ＩＨクッキングヒーターの最大の利点は『お手入れが簡単』 なところです。
新調したキッチン混合栓
前回の記事でご紹介したこれです。
やっぱり新品はピカピカです。
『新調』という点をアピールします。
また、製品の紹介されているサイトでその特長を調べて説明を添えるようにしています。
私の物件では水流を泡状にして飛沫を抑えるとか節水効果などを説明しています。
新調したバスルーム混合栓
こちらもキッチンと同様です。
ＰＯＰは、それぞれアピールしたいものがあるところに貼っていきますので同様の内容でもそれぞれ作成します。
その対象物のすぐ近くにあるからこそアピールになるし、目に留めてもらえる、それがＰＯＰの良いところです。
内廊下
マンションには玄関が外廊下に面しているタイプのものもありますが、私の物件は内廊下です。玄関に入る時に風雨にさらされないとか、玄関から部屋の中を外部から覗かれないなどのメリットを主に女性向けにアピールしています。
新調したバスルームワイドミラー
新調であることをアピールするとともにその利用法にも具体的に言及します。
『バスタブでは入浴時の髭剃りや洗顔に』
『お出かけ前にはバスルームのドアを開けて姿見として』
なんてキャッチフレーズでアピールします。
立地
駅からの距離などはチラシに掲載されており内見前に確認される情報です。ＰＯＰではチラシに表れないポイントをアピールします。
私はこんなことをアピールしています。
私の物件の近くには若者の人気のショッピングと散策のスポットがあります。
そこまでは自転車で行ける距離にあります。
そこで、無料の自転車置き場の紹介とともにこの 『サイクリングスポット』 を『ここに住むメリット』 として紹介しています。
他にもあるＰＯＰの重要な役割
他にもいろいろとＰＯＰを用意しています。ＰＯＰの役割は上記の様に部屋のアピールポイントを紹介するほかにもう一つあります。
それは、『ここで生活する前提』の方に対する、『お部屋の取り扱いマニュアル』 としての位置づけです。
インターネットがどのようになっているのか？
洗濯機置場は？
シューズボックスは？
趣味嗜好は人それぞれです。
生活における優先順位もまた人により違います。
ディスプレイをする上で気をつけているのは、『自分の基準で考えて選択肢を消してしまわないこと』 です。
私にとっては大して重要でないと考えるようなことでも、それを重要視する方もいます。
ですから思いついたことは些細なことでもアピールするようにしています。
またワンルームマンションの入居者層は私のような既婚の中高年ではなく未婚の若年層がメインです。
私が若い頃から比べれば若者のライフスタイルだって違いますから、自分の想像力だけでは思いつかないことも補うために投資指南本や業界が発信する情報なども参考にしています。
実際にこの部屋が成約したのは私が想像もしないようなことが決め手となったことを内見をご担当された営業マンから聞きました。
ＰＯＰで紹介しておいて良かったと思った瞬間でもありました。
その時の模様は下記の記事に詳細をお伝えしているので是非ビックリしてみて下さい。
⇒ 【私の投資用ワンルームマンションの募集活動 入居者はついたのか？】
今回はＰＯＰでどんなことをアピールしているかを中心に内見用のディスプレイについて説明してきました。
次回以降でＰＯＰをどのように作っているのか、またＰＯＰ以外の私のディスプレイ術などについてご紹介します。
ワンルームマンション
入居付け実況中継！
入居付け実況中継！
私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション７０３号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ！」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入！です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ？』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう！
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、１日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定／迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにＰＯＰを作成しているかをご紹介します。ＰＯＰってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればＰＯＰ用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらＰＣを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが１０月の半ば。「１ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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記事を最後までお読み下さり
ありがとうございました<(_ _)>
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今年一年ありがとうございました
来年も宜しくお願い致します。
良いお年をお迎え下さい（＾＾）
by (。・_・。)２ｋ (2013-12-31 11:22)
(。・_・。)２ｋさん、いつもご訪問ありがとうございますm(__)m
よいお年を！
by はる (2013-12-31 15:28)
セールスポイントは、徹底的にプレゼンテーションする、転職のノウハウと全く同じですね。今年は自分の転職に際して、はるさんの記事をかなり参考にさせていただきました、大変お世話になりどうもありがとうございました。どうぞよいお年をお迎えください！
by opas10 (2013-12-31 17:30)
opas10さん、１年お世話になりました。
転職活動で少しでもお役に立てたなら大変うれしく思います。
昨年はopas10さんにとって転機の年になったかと思いますが、新たな地で新たな楽しみを見つけて過ごされていることを知り、素晴らしいことだと思いました。
今年１年、良い年でありますようお祈り申し上げます。<(_ _)>
by はる (2014-01-01 02:05)