【投資用マンション 退去その後 募集活動始動！】 [不動産投資]
前回記事【サラリーマン大家の投資マンションが空室！ 実録「客づけ」】では退去が決まって家賃などの募集条件を決定したお話をお伝えしました。
また『広告費』についても少し詳しくご紹介しました。
今回は実際に募集活動をお願いする業者さんのお話です。
募集活動をお願いする 『仲介？媒介？代理？』
通常は賃貸物件の募集活動をお願いする場合には『仲介』という形をとります。場合によっては『媒介』という用語を使うこともありますが意味は一緒です。
仲介の場合には『専属専任媒介』『専任媒介』『一般媒介』などがあります。
これら仲介とは別に『代理』という形態もあります。
『仲介』がその名の通り、貸主と借主の『橋渡し役』であるのに対して、『代理』は貸主の『代理人』として貸主と同様の立場で賃貸募集するわけです。
大家と代理の間では代理契約が結ばれて手数料なども取り決めます。
賃貸募集に関する法律を良く知らなかった私
実はこのブログ記事を書くにあたり、賃貸募集に関する仲介及び代理の契約についてあれこれ調べてみました。どうも売買契約のそれとは異なり賃貸契約の場合には法律上の規制はなく当事者同士の自由な取り決めが可能らしいことがわかりました。
私はこの辺の知識が実は大変不確かな状況であることが再確認されたため法律上のお話はまた今度、ということにしたいと思います。
ということで今回は私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私の業者さん選定
私は普段の賃貸管理については手数料を支払って不動産業者にお願いしています。この管理業務の中には家賃の収納業務などとともに『募集活動』や『手付金の収納業務』なども入っているのです。
管理委託契約は最初の入居者が入居した時から２年契約をしており解除するには３ヶ月前予告が必要となっています。
従いまして、いつも賃貸管理をお願いしている会社に募集活動もそのまま『代理』でお願いした、ということになります。
前回の入居者も『速攻』で見つけてくれた経緯もあり、またリフォームを迅速安価でやってくれる業者さんでしたので特に断る理由もない、という思いでした。
ただ今回、上記の様に『代理』と『媒介』の境界線、賃貸の募集活動に関する『委託』に関して知らないことが沢山あったので今回の募集活動がひと段落したら契約内容の見直しをしようかな？って思っています。
契約書上は他社への募集依頼や貸主への募集活動の報告義務など一切触れられておらずメリットなき不利な条件になっていないかの確認をしておこうと思っています。
何はなくとも募集サイトへの登録を優先
契約関係などの前置きが長くなってしまいましたが、実際に管理をお願いしている業者さんとどの様な活動に入っていったかのご紹介です。まずは退去の連絡を受けて募集条件について検討した結果をメールにてお伝えしました。
退去については電話連絡で第一報を受けたのですが条件の伝達は翌日には完了しました。
業者さんはすぐに 『sumo』 とか 『home's』 の様な不動産検索サイトへの登録をする必要がありますから条件は速やかにお伝えする必要があります。
この時の条件は『前回募集条件と同じ』にしました。
その上で募集条件の最適化とリフォーム方針などの確認がしたいので対面での打ち合わせをできる限り早く行いたい旨を伝えました。
結局、その週末にこちらが出向くことを約束しました。
賃貸管理業者さんとはこんな打ち合わせをしました
『入居可能日』を約１ヶ月後という掲載内容で既にサイトへの登録も完了した状態で週末の打ち合わせに臨みました。まずは募集条件を確定させる
何と言っても『募集条件』についてのヒアリングが重要です。最新事情などを教えてもらってサイトへ掲載している『暫定募集条件』の見直しを早急にしたかったのです。
あまり頻繁に条件変更するのはデメリットもあるとは思いましたが『暫定募集条件』より『値下げ』する方針でしたので、こう言った方法を取りました。
ちなみに第一報を受けてからこの打ち合わせまで１週間ありましたが、募集活動の反応はと言えば…
不動産屋さんからの問い合わせはあったものの入居希望者からの問い合わせはゼロでした。
結論としては前回の記事でも書いた通り、家賃を若干下げることにしました。
いくらかかるんだろう？リフォーム
退去があるとリフォーム費用がかかります。ずっと住み続けてくれれば基本的にかからないお金が退去に伴って出てしまうわけです。
ですから長期間住み続けてくれる入居者というのは入居者本人が思っている以上に大家から見たら『ありがたい存在』なんです。
打ち合わせ時点ではまだ入居者様はお住まいですのでお部屋の様子を見ることはできません。
オーナーにしてみれば部屋がどの様な状態かはすぐにでも知りたい関心事です。
壁紙やフローリングが修理の必要な状態かどうかでかかる費用も全然違ってきます。
最近はすっかり入居者負担にできる項目が少ないですから…。
お部屋の状態がわからないこの時点では『どの様にリフォームして、いくらぐらいかかるか』を見積もることができません。
仕方がありませんので可能性がありそうな修繕内容と費用の概算を確認するに留めました。
今回のリフォーム計画のキモは修繕よりも『資本改善』
実は私が聞きたかったのは、壁紙の張り替えなどの修繕よりは『資本改善』についてです。『資本改善』なんて言うと大げさですが、少しでも競争力を落とさないために比較的安価で『見栄え』のするリフォーム項目は何かを探り、方針を決めたかったのです。
ただ残念ながら賃貸管理と募集営業がメインの担当者だったのでリフォームについては専門外の様で質問に対する回答や提案がイマイチでした。
本当は更新を控えた夏にはこの辺のことを済ませておこうなんて思っていたのですが、忙しさにかまけてサボったために若干後手に回った感はありますが仕方ありません。
時間的に若干のロスがあるかもしれませんが、ここはリフォーム担当の方と直接お話しした方が良さそうです。
そこで私は退去日の当日か翌日に物件にて待ち合わせをして物件の状況を見ながらリフォーム担当の方と直接リフォーム内容の打ち合わせができるように手配を依頼しました。
最短で３日で仕上げるということだったので大したロスにはならないと踏んで、その方向で第１回目の打ち合わせは終わりにしました。
退去後の部屋でのリフォームの打ち合わせを前に私は『どうか綺麗な部屋であって下さい』と、祈りながらその日を待ちました。
次回はリフォームに関してのお話をご紹介したいと思います。
ワンルームマンション
入居付け実況中継！
入居付け実況中継！
私の投資用の区分所有ワンルームマンションで『退去』が発生しました。
私なりに入居を促進するための戦略・アイデアを実践しています。
写真なども交えて退去連絡から入居までを時系列にご紹介します。
このたび管理している不動産屋さんから悲しいお知らせがきました。
不動産屋さん「あの私どもで管理させて頂いております『たわごとマンション７０３号室』なんですが…」
はる「はい…」
不動産屋さん「この度、解約のご連絡がありましたので、そのご報告です。」
はる「えぇ！」(゜o゜)
私がチャレンジしている大家業、もうすぐ「初めての更新」を迎えるところで、大家さんが最も聞きたくない言葉「退去」となってしまいました。まぁ、当然大家業をしていれば付き物なわけで嘆いていても仕方ありません。この『悲報』が入ってからそれなりに『行動』をとってきました。
今回の私の募集活動における不動産業者さんとのお付き合いの仕方について具体的にご紹介したいと思います。
私は普段の賃貸管理を手数料を支払って不動産業者にお願いしています。
いよいよマンションのエントランスで待ち合わせをして部屋に突入！です(笑) 結構ドキドキしました。不動産投資のハウツー本ではいろいろなことが書かれているので多少のことでは動じないように覚悟して恐る恐る開けてくれたドアから中を覗き込みました。 『あれ？』
思いの外、これまでのご入居者様には綺麗に使って頂けてリフォーム費用も予算を下回りそうなので、プチリノベを張り切ってやろう！
ということでリフォーム担当の方と打ち合わせです。あれこれ相談した結果、私が行ったプチリノベをご紹介したいと思います。
大家業とは入居者があって初めて家賃という収入が得られる商売です。退去があった時、１日も早く『次の入居者』が決まることが何より大切です。
『適切な条件設定／迅速な販促活動』
⇒『内見の増加』
『物件の良さのアピール』
⇒『内見物件の成約率の向上』
という図式があると思います。
今回は、私がどんなふうにＰＯＰを作成しているかをご紹介します。ＰＯＰってビジネス文書とかではないので手作り感があった方が印象が良いのかもしれません。できればＰＯＰ用のマジックなどで書きたいところですが、私は字も綺麗ではありませんし、イラストも描けません。ですからもっぱらＰＣを使っています。
今回は私が実践しているその他のディスプレイ術をご紹介します。間取図にコンセントや電話線のジャック、テレビアンテナコンセントなどの位置を記したものを用意しています。お一人様一枚づつお持ち頂けるように沢山印刷して置いておきます。
私の投資用物件のワンルームマンションの入居者の退去の連絡があったのが１０月の半ば。「１ヶ月後には退去」ということが悲しくも決まりました。まずは募集を開始しなければなりません。
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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