【購入初年度のキャッシュフロー 中古区分マンション編】 [不動産投資]
キャッシュフローとは、お金の流れ…
不動産投資の場合、月々とか年間とかのお金の流れを捉えます。
例を挙げて考えてみましょう。
不動産投資で比較的「管理すべき数字」が単純な『区分所有マンション』の一室を購入した場合を例にとってみます。
不動産投資の例（区分所有マンションの購入）
物件購入価額：
1,000万円（内消費税 384,615円）
諸費用：
670,384円（消費税込み）
＜諸費用内訳＞
| 消費税抜き | 消費税 | 消費税込み | |
| 仲介手数料 | 348,461円 | 17,423円 | 365,884円 |
| 契約書印紙代 | － | － | 5,000円 |
| 借入金契約書印紙代 | － | － | 10,000円 |
| 借入金手数料 | 100,000円 | 5,000円 | 105,000円 |
| 登録免許税 | － | － | 90,000円 |
| 司法書士報酬 | 90,000円 | 4,500円 | 94,500円 |
建物
築20年3ヶ月（ＲＣ造 中古区分マンション）
固定資産税評価額
〔建物〕６４０万円
〔土地〕１６０万円
自己資金：670,384円
借入金：1,000万円
金利：3％（変動金利）
返済期間：20年
返済方法：元利均等
返済金額：55,460円／月
修繕積立金：10,000円／月
管理費：5,000円／月
現入居者：残契約期間1年6ケ月 家賃8万円／月
賃貸管理手数料：家賃の５％＋消費税
不動産取得税：10万円
固定資産税：50,000円／年
所得税率：20％（住民税率：10％）
２年目の追加条件
更新料入金：80,000円
更新手数料支払い：80,000円+消費税＝84,000円
こんな例で月々のキャッシュフローをまず考えてみましょう
月々のキャッシュインフロー（入ってくるお金）
キャッシュインは基本的に家賃収入のみです。入居時には敷金や礼金などもあるかもしれませんが、今回は既に入居済の物件を購入したという設定で家賃収入のみが収入となります。
〔キャッシュインフロー〕＝80,000円
月々のキャッシュアウトフロー（出ていくお金）
それでは月々出ていくお金についてみてみましょう。- マンション管理組合への支払い
「修繕積立金」＋「建物管理費」
10,000円＋5,000円＝15,000円 - 賃貸管理会社への支払い
「家賃の５％」＋消費税
80,000円×５％＝4,000円
4,000円×５％＝200円
「賃貸管理手数料（税込）」
＝4,200円 - 借入金の返済
55,460円
〔キャッシュアウトフロー〕
＝〔合計〕74,660円
月々のキャッシュフロー（収支）
〔キャッシュインフロー〕－〔キャッシュアウトフロー〕＝80,000円－74,660円＝5,340円
『自己資金670,384円、借入金1,000万円で始めたこのマンション投資は、月々5,340円のキャッシュフローをもたらしてくれる』
この金額が多いのか、少ないのかは、別として、こういう計算になります。
ただし、この月々のキャッシュフローは次の２点に注意する必要があります。
- 年間のキャッシュフローは『月々のキャッシュフロー×１２か月』とはならない
- この月々のキャッシュフローは開始当初の状況を示しているに過ぎない
年間のキャッシュフローを計算してみる
それでは年間のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょうか？今回の例では、できるだけ計算が単純になるように、１月１日にマンションを購入したということにしましょう。
実際には不動産屋さんも借入先の銀行も登記を行う法務局も１月１日に営業していないと思われますので、１月１日が所有権移転の日というのは考えづらいですが、あくまでも例として考えて下さい。
また家賃は通常『前家賃』で入金しますが、便宜上、一旦管理会社に前月末日に入金し、その翌月に管理会社から『大家』である投資家に家賃が振り込まれることにします。
そうすると結果的には『当月の家賃は当月に入金する』形になります。
年間のキャッシュインフロー
〔キャッシュインフロー〕＝家賃収入×１２か月
＝80,000円×12＝960,000円
年間のキャッシュアウトフロー
年間の支出を考える時には月々のみならず１年に１度しか発生しない支出にも目を向けます。『定常支出』を計算する
- マンション管理組合への支払い
「修繕積立金」＋「建物管理費」
15,000円×12ヶ月＝180,000円 - 賃貸管理会社への支払い
「賃貸管理手数料（税込）」
＝4,200円×12ヶ月
＝50,400円 - 借入金の返済
55,460円×12ケ月＝665,520円
元利均等の借入金の場合は、金利に変動がなければ元利合計額に変化はなく返済額は毎月一定です。
『年間支出』を計算する
- 固定資産税の納税
固定資産税は毎年５月に納税通知がきます。通常は４期に分けて支払いますが話を単純化するために１年分の固定資産税を初年度中に一括納税したことにします。ちなみに不動産の固定資産税は１月１日現在の所有者に対して課税される地方税です。その納税額は土地と建物の固定資産税評価額によって決まることになります。
50,000円 - 不動産取得税の納税
不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。所有権移転から概ね３～４ヶ月後に支払うこととなります。
100,000円
〔キャッシュアウトフロー〕
＝〔合計〕1,045,920 円
年間のキャッシュフロー（収支）
〔キャッシュインフロー〕－〔キャッシュアウトフロー〕＝960,000円－1,045,920円＝▲85,920円
購入時の支出を含めて初めて初年度のキャッシュフローが計算できる
この例では結論として初年度のキャッシュはマイナスでした。その金額は家賃の約１ヶ月分という結果になりました。
このマイナスの原因は、『非経常的支出』である『不動産取得税』の納税があったためです。
では初年度１年間の資金の動きは『85,920円の資金流出』ということになるのでしょか？
そうではありませんよね。
不動産購入時に諸費用 670,384円ほど支払っています。
スタート時点で▲670,384円という状況です。
これに『購入後』のキャッシュフローを合算することにより初年度１年間の資金の動きが把握できるわけです。
〔初年度のキャッシュフロー〕＝
▲670,384円＋▲85,920円＝▲756,304円
となります。
１月１日から１２月３１日までの間に『756,304円のお金が減った』ということになります。
２年目のキャッシュフローにおける重要な要素
では２年目以降はどうなるのでしょうか？『非経常的支出』の『不動産取得税』を除いたキャッシュの動きを追えば良いのでしょうか？
いえ、２年目以降は『所得税』と『住民税』という税金が大きくかかわってきます。
これを見過ごすと痛い目に遭う…、先人の教訓です。
ちなみに不動産投資の話では頻繁に『利回り』という言葉がその投資の良しあしの判断指標として登場します。
今回のケースでは購入年度の想定利回りは以下の様に表現されます。
『表面利回り』＝『年間（想定）家賃収入』／『投資不動産購入価額』
＝（80,000円×１２ヶ月）／1,000万円＝960,000円／10,000,000円
＝9.6％
『実質利回り』＝（『年間家賃収入』－『経常経費支出』）／（『投資不動産購入価額』＋『購入時諸費用』）
＝（960,000円－（180,000円＋50,400円））／（10,000,000円＋670,384円）
＝729,600円／10,670,384円
＝6.8％
実質利回りの支出として固定資産税も含めるケースがあったり、購入諸費用を含めずに購入価額だけで割り算するケースもあるようですが、いずれにしても表面利回りに比べると実質利回りはだいぶ見劣りする数値になります。
売り出しの広告などで表示される『利回り』とは『表面利回り』のことを指すのが一般的です。
実際にいくらのキャッシュをもたらすのかは、表面利回りだけでは計算することはできません。
同じ表面利回りでも…
修繕積立金や建物管理費等の『支出』が少額のマンションと高額なマンションでは手元に残るお金は違ってくるからです。
次回は、税金もかかわってくる次年度以降のキャッシュフローの動きを見ることにしましょう。
この記事は２０１３年５月１６日現在の法律等に基づいて書かれていますが、各自の計算についてなんら保証するものではありません。
実際に計算する場合には税務署、税理士などの専門家へご確認の上計算をお願いします。
<(_ _)>
実際に計算する場合には税務署、税理士などの専門家へご確認の上計算をお願いします。
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ワンルームマンション投資のキャッシュフロー
不動産投資で重要な『指標』であるキャッシュフロー。
不動産投資は事業性が強い投資です。
このことに着目して区分所有マンションのキャッシュフローを題材にして『どの様に』実績や予測をしていくのかを解説します。
マンション投資の儲けとは一体どのように計算されるのでしょう…
投資指南本では、ほとんどが「キャッシュフロー」が呪文のように繰り返されます。
支払い側、キャッシュアウトフローの忘れてならない重要な点として「購入時のキャッシュアウトフロー」が挙げられます。
不動産投資もインカムゲインを重視した投資と考えると株式投資よりもはるかに事業性、事業運営の要素が強いということだと思います。その場合、重要なポイントが「キャッシュフロー」ということになるかと思います。
中古区分マンションの購入を例にとり、購入後のキャッシュフローについて検証してみました。
今回はその『不動産投資の成否』という観点からキャッシュフローを考えてみたいと思います。
不動産投資の場合、月々とか年間とかのお金の流れを捉えます。例を挙げて考えてみましょう。
不動産投資で比較的「管理すべき数字」が単純な『区分所有マンション』の一室を購入した場合を例にとってみます。
今回は、翌年のキャッシュフローがどうなるか…、更に具体例で説明したいと思います。
サラリーマンが不動産投資をした場合の不動産所得とその税金について中古区分マンションを購入したケースで考えてみましょう。
前回はサラリーマンが不動産投資をした場合の初年度の不動産所得とその税金について、中古区分マンションを購入したケースで考えてみました。
今回は次年度以降について考えてみます。
中古区分マンションを購入した場合の取得価額を求めるのに購入代価を土地と建物に分ける必要があります。契約でそれぞれの代金が分けられている場合には問題ありませんが、代金が土地建物合算された場合には『按分する』必要があります。どうやってするのでしょうか？
「サラリーマンが不動産投資をした」という前提で個人の不動産所得計算に必要な減価償却費を計上するにあたってどうやって計算すればいいのかをお伝えします。
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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キャッシュフロー大体飲み食い、競輪、競馬、ボートに流れております～！！今日も為になりました～！！
by macinu (2013-05-24 08:37)
macinuさん
流れ出たキャッシュフロー、回収して下さいねぇ。アウトだけでなく、インもありますよねぇ(^_^;)
by はる (2013-05-25 17:55)