【投資マンションの管理組合 理事会に初出席してみた】 [不動産投資]
先日、私が所有する唯一の投資区分マンションの理事会に出席してきました。
昨年の６月に初めて管理組合の定時総会に出席して、組合の理事に選出され、初めてのマンション管理組合の理事会です。
⇒ 【投資用マンションの管理組合のシャンシャンとは終わらない総会に行ってみた 】
理事長と私の他に１名の理事と１名の監事、そして管理会社が司会者として進行します。
今回はもう一人いる理事は欠席でした。
前回の総会では管理会社が変わったこともあり議題が盛りだくさんでしたが、今回は割と軽めでサクッと終わると高を括っていましたが、６２ページに及ぶ資料です。
水漏れが発生したのが２戸あっただとか、消防設備点検での指摘事項、消火器その他消耗品、設備の入れ替え、修繕など。
また決算予測値及び次期事業計画、予算…。
そんななか気になる議題が二つほどありました。
ほとんどの部屋がワンルームで交通の便も良いところなのでクルマを所有する入居者がいないのです。
そのため居住者以外の近隣の需要に応えるべくマンションとは無関係の方に「賃貸し」しているのです。
駐車場は区分所有者の所有物ではなくマンション全体の持ち物です。
つまりは管理組合の所有ということになるのです。
国税庁が「マンション管理組合が所有する駐車場の賃貸料収入」に関して見解を発表しました。
そのことが管理会社から伝えられ管理組合に対して、「法人税を申告するかどうかの確認」がありました。
税務に関係する仕事をしている者としては結構面白い事例です。
当日の議論では管理会社から税理士に申告を依頼した場合、税理士報酬も含めて年間５０万円ほどかかるとの概算の提示がありました。
出席の理事からは
「本当に法人税の申告なんか必要なのか？しかも年間１００万円程度の賃料収入に対して５０万円もかかるなんてべらぼうだ！」
と声を荒げています。
税金が収入の40％程度かかるという管理会社の話に私としても腑に落ちないので、そのことを伝えました。
そもそも法人税は収入ではなく所得に課税されます。
所得とは収入から『経費』を差し引くことができるのにまったく考慮されていません。
他のマンションの事例などを良く調べてから検討させて欲しいこと、税金の概算をもう少し正確に把握してから検討したい、というようなことを伝えて次回の理事会まで保留ということになりました。
駐車場収入もマンションの管理費に充当できる貴重な財源ですので税金や税理士報酬が払い損にならないように慎重に決めたいのです。
これは、以前の管理会社時代に比べ管理会社の手数料やメンテナンスにかかる費用が抑制されたので管理費が『余っている』状態にあるため、各区分所有者から徴収している『管理費＋修繕積立金』の合計額を変えずにその配分を変更したいというものです。
修繕積立金の比率を高めようということです。
管理費は管理会社などに支払ったら『消えて無くなってしまう』お金ですが、修繕積立金は将来の修繕に備えて積み立てるものですから、一種の『貯金』です。
区分所有者としては管理費分を修繕積立金に充当させる今回の提案は大歓迎です。
実際、修繕積立金の月額が少なすぎるので提案しようと思っていたので、渡りに船の意見に一も二もなく賛成でした。
ところが、もう一人の理事の方からは、「月々の徴収額の合計額を増額してでも、もっと修繕積立金を高くしたらどうか？」という提案がありました。
私としてはそれは慎重にやりたいところです。
徴収額が増えると、売却する場合に売却価額に影響する可能性があります。
もちろん修繕積立金がカツカツで残高不足なのはやはり売却価額に悪影響を及ぼしますが、すでに大規模修繕は済んでいますし、そこそこ残高もあります。
⇒【投資マンションの売り時は？】
また月々の家賃収入から支払いをするわけですから手取りが減ってしまいます。
私としてはシミュレーションをして損得勘定を計算して購入していますから、そう簡単に徴収額を上げてもらっては困りますので、現在の積み立て状況、今後の修繕計画などの将来の収支などをきちんと把握した上で増額の検討をするのが筋ではないかと釘を刺しました。
おそらくこのもう一人の理事の方はすぐに手放す気もなく長～く所有する腹積もりなのだと思います。
当然、途中で売ろうとしている私の様な投資家は将来恩恵を受ける人のために積み立てをして手取りが減るのはあまり好ましいことではありません。利回りに影響しますので…。
この件に関してはとりあえず管理会社提案の管理費と修繕積立金の配分を変更するのみに落ち着きそうです。
最終的には６月次回定時総会の議案となると思います。
自宅から離れた場所にあるマンションなので食事をして帰ったら帰宅は夜中の１２時近くでした。
正直、疲れました。
でも、もう一人の理事の方は既に沢山の物件を所有しているベテラン大家さんで他のマンションでも理事長をされていたりしていて、いろんな話が聞けてとても勉強になりました。
居住用マンションと違って投資用マンションの場合、オーナーがそのマンションに住んでいないので総会などを開いても出席者は理事長ただ一人なんてマンションも多いと聞いています。
そんななかでこのマンションは理事がしっかりしていて、決して管理会社の『言いなり』にはなりません。
管理会社に『いいようにされてしまってる』マンションも多いらしいのですが、管理会社の横暴に対する抑止力になっているとも思います。
今回も管理会社の『消火器の入れ替え』提案があったのですが、このベテラン理事さん、
「まさか、１個１万円の消火器なんて言わねぇよなぁ！」
なんて牽制球から入っています。
この理事の方は資料を見る前の状態で良くあるケースを口にしたようですが、添付された資料の見積もりには、１個あたりジャスト１万円の消火器１０個の見積もりが…。
私はあまりのタイミングの良さに可笑しくて吹き出しそうになってしまいました。
管理会社の担当者は２名出席していたのですが、二人ともとてもばつの悪そうな顔をしていました。
「困るんだよなぁ。お宅を信頼して管理会社変えて始めたのに、こういうことじゃさぁ、こんな細かな議題はぱっぱと片付けちゃいたいのに、これじゃぁさぁ。」
なんて歯切れのいいこと、いいこと。
べらんめぇ口調が板についています。
正直言って管理にまつわるお金って、ほっとくとぼったくりのオンパレードになりますから吟味しないといいようにやられてしまいます。
私は横暴を許したくないので理事になったのですが、そうは言っても初心者ですからこの人みたいに歯切れよくは渡り合えません。
本当にいい師匠になってくれそうです。
電気代節約のための電子ブレーカーを入れるという提案も初期工事費が５０万円近くかかるけど、初期費用なしの削減策を提案したり…。
その方は電気のことを詳しくはないそうですが、他のマンションで詳しい人がいて、そんな提案をされた事例を知っているとのことでした。
まずはその案を良く調べて次回の理事会で報告するように言い含めていました。
管理会社はタジタジな感じです。
新米大家として沢山勉強させてもらおうと思っています。
今回は６２ページにも及ぶ分厚い資料を当日管理会社から渡されたのですが、
「こんな資料、当日に渡されて読めるかよ！先に送ってくれなきゃ困るよ。あらかじめ、ちゃんと目を通すからさ！」
なんて、私が言おうと思っていたことも、バンバン言ってくれちゃいます。
ちなみにこのベテラン大家さん曰く、このマンションは結構人気の物件のようです。
立地がいいし見栄えもそこそこいいので賃料も下がらないから、しょっちゅう買いたいっていう電話が入ってうるさいなんて言っていました。
管理レベルそのものは高いのできちんとした管理で管理費も抑制しながら建物の価値を下げずに所有できるかもしれないなんて、ちょっと期待に胸を膨らませちゃいました。
昨年の６月に初めて管理組合の定時総会に出席して、組合の理事に選出され、初めてのマンション管理組合の理事会です。
⇒ 【投資用マンションの管理組合のシャンシャンとは終わらない総会に行ってみた 】
理事会の議題はてんこもり？
会社帰りにマンションがある街まで出かけていきました。理事長と私の他に１名の理事と１名の監事、そして管理会社が司会者として進行します。
今回はもう一人いる理事は欠席でした。
前回の総会では管理会社が変わったこともあり議題が盛りだくさんでしたが、今回は割と軽めでサクッと終わると高を括っていましたが、６２ページに及ぶ資料です。
水漏れが発生したのが２戸あっただとか、消防設備点検での指摘事項、消火器その他消耗品、設備の入れ替え、修繕など。
また決算予測値及び次期事業計画、予算…。
そんななか気になる議題が二つほどありました。
駐車場収入は法人税の申告を…
このマンションは平置きの駐車場が４台分あるのですが、入居者の需要はありません。ほとんどの部屋がワンルームで交通の便も良いところなのでクルマを所有する入居者がいないのです。
そのため居住者以外の近隣の需要に応えるべくマンションとは無関係の方に「賃貸し」しているのです。
駐車場は区分所有者の所有物ではなくマンション全体の持ち物です。
つまりは管理組合の所有ということになるのです。
国税庁が「マンション管理組合が所有する駐車場の賃貸料収入」に関して見解を発表しました。
そのことが管理会社から伝えられ管理組合に対して、「法人税を申告するかどうかの確認」がありました。
税務に関係する仕事をしている者としては結構面白い事例です。
当日の議論では管理会社から税理士に申告を依頼した場合、税理士報酬も含めて年間５０万円ほどかかるとの概算の提示がありました。
出席の理事からは
「本当に法人税の申告なんか必要なのか？しかも年間１００万円程度の賃料収入に対して５０万円もかかるなんてべらぼうだ！」
と声を荒げています。
税金が収入の40％程度かかるという管理会社の話に私としても腑に落ちないので、そのことを伝えました。
そもそも法人税は収入ではなく所得に課税されます。
所得とは収入から『経費』を差し引くことができるのにまったく考慮されていません。
他のマンションの事例などを良く調べてから検討させて欲しいこと、税金の概算をもう少し正確に把握してから検討したい、というようなことを伝えて次回の理事会まで保留ということになりました。
駐車場収入もマンションの管理費に充当できる貴重な財源ですので税金や税理士報酬が払い損にならないように慎重に決めたいのです。
管理費・修繕積立金の改定案
前回の総会の時にも検討することで話が出ていたのですが、現在の管理費・修繕積立金について改定案が出されました。これは、以前の管理会社時代に比べ管理会社の手数料やメンテナンスにかかる費用が抑制されたので管理費が『余っている』状態にあるため、各区分所有者から徴収している『管理費＋修繕積立金』の合計額を変えずにその配分を変更したいというものです。
修繕積立金の比率を高めようということです。
管理費は管理会社などに支払ったら『消えて無くなってしまう』お金ですが、修繕積立金は将来の修繕に備えて積み立てるものですから、一種の『貯金』です。
区分所有者としては管理費分を修繕積立金に充当させる今回の提案は大歓迎です。
実際、修繕積立金の月額が少なすぎるので提案しようと思っていたので、渡りに船の意見に一も二もなく賛成でした。
ところが、もう一人の理事の方からは、「月々の徴収額の合計額を増額してでも、もっと修繕積立金を高くしたらどうか？」という提案がありました。
私としてはそれは慎重にやりたいところです。
徴収額が増えると、売却する場合に売却価額に影響する可能性があります。
もちろん修繕積立金がカツカツで残高不足なのはやはり売却価額に悪影響を及ぼしますが、すでに大規模修繕は済んでいますし、そこそこ残高もあります。
⇒【投資マンションの売り時は？】
また月々の家賃収入から支払いをするわけですから手取りが減ってしまいます。
私としてはシミュレーションをして損得勘定を計算して購入していますから、そう簡単に徴収額を上げてもらっては困りますので、現在の積み立て状況、今後の修繕計画などの将来の収支などをきちんと把握した上で増額の検討をするのが筋ではないかと釘を刺しました。
おそらくこのもう一人の理事の方はすぐに手放す気もなく長～く所有する腹積もりなのだと思います。
当然、途中で売ろうとしている私の様な投資家は将来恩恵を受ける人のために積み立てをして手取りが減るのはあまり好ましいことではありません。利回りに影響しますので…。
この件に関してはとりあえず管理会社提案の管理費と修繕積立金の配分を変更するのみに落ち着きそうです。
最終的には６月次回定時総会の議案となると思います。
管理会社に物申す理事
今回の理事会は夜の７時３０分にスタートして終わったのは９時を過ぎていました。自宅から離れた場所にあるマンションなので食事をして帰ったら帰宅は夜中の１２時近くでした。
正直、疲れました。
でも、もう一人の理事の方は既に沢山の物件を所有しているベテラン大家さんで他のマンションでも理事長をされていたりしていて、いろんな話が聞けてとても勉強になりました。
居住用マンションと違って投資用マンションの場合、オーナーがそのマンションに住んでいないので総会などを開いても出席者は理事長ただ一人なんてマンションも多いと聞いています。
そんななかでこのマンションは理事がしっかりしていて、決して管理会社の『言いなり』にはなりません。
管理会社に『いいようにされてしまってる』マンションも多いらしいのですが、管理会社の横暴に対する抑止力になっているとも思います。
今回も管理会社の『消火器の入れ替え』提案があったのですが、このベテラン理事さん、
「まさか、１個１万円の消火器なんて言わねぇよなぁ！」
なんて牽制球から入っています。
この理事の方は資料を見る前の状態で良くあるケースを口にしたようですが、添付された資料の見積もりには、１個あたりジャスト１万円の消火器１０個の見積もりが…。
私はあまりのタイミングの良さに可笑しくて吹き出しそうになってしまいました。
管理会社の担当者は２名出席していたのですが、二人ともとてもばつの悪そうな顔をしていました。
「困るんだよなぁ。お宅を信頼して管理会社変えて始めたのに、こういうことじゃさぁ、こんな細かな議題はぱっぱと片付けちゃいたいのに、これじゃぁさぁ。」
なんて歯切れのいいこと、いいこと。
べらんめぇ口調が板についています。
正直言って管理にまつわるお金って、ほっとくとぼったくりのオンパレードになりますから吟味しないといいようにやられてしまいます。
私は横暴を許したくないので理事になったのですが、そうは言っても初心者ですからこの人みたいに歯切れよくは渡り合えません。
本当にいい師匠になってくれそうです。
電気代節約のための電子ブレーカーを入れるという提案も初期工事費が５０万円近くかかるけど、初期費用なしの削減策を提案したり…。
その方は電気のことを詳しくはないそうですが、他のマンションで詳しい人がいて、そんな提案をされた事例を知っているとのことでした。
まずはその案を良く調べて次回の理事会で報告するように言い含めていました。
管理会社はタジタジな感じです。
新米大家として沢山勉強させてもらおうと思っています。
今回は６２ページにも及ぶ分厚い資料を当日管理会社から渡されたのですが、
「こんな資料、当日に渡されて読めるかよ！先に送ってくれなきゃ困るよ。あらかじめ、ちゃんと目を通すからさ！」
なんて、私が言おうと思っていたことも、バンバン言ってくれちゃいます。
ちなみにこのベテラン大家さん曰く、このマンションは結構人気の物件のようです。
立地がいいし見栄えもそこそこいいので賃料も下がらないから、しょっちゅう買いたいっていう電話が入ってうるさいなんて言っていました。
今後も管理会社の監視に期待ができる理事会の活躍
管理会社が変わって管理費が高いことで有名なところになってしまってがっかりしていましたが、これなら悪くないかもしれません。管理レベルそのものは高いのできちんとした管理で管理費も抑制しながら建物の価値を下げずに所有できるかもしれないなんて、ちょっと期待に胸を膨らませちゃいました。
◆ 首都圏に中古のワンルームマンションを購入して不動産投資の門を叩いた私。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
やってみていろいろわかったことや活動の記録をお伝えします。
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はじめまして、moririnと申します。
所持している投資用マンションの管理会社に不備が見つかり、新しい管理会社を探そうかという状況の中、こちらの記事を見つけました。
所有しているマンションは、管理組合も管理会社に任せっきりの状態ですので、不備があっても誰も気づきませんでしたが、所有者のうちの一人が管理者に名乗りを上げて下さり初めて問題に気づき連絡をもらった経緯があります。
こちらの記事を読んで、やはり管理会社に任せきりというのは良いことは何もないと、実感しました。所有しているだけで満足している初心者投資家ですが、自分の稼いだお金を出しているのだから細部まできちんと精査する、という投資の基本を改めて思い出させてくれる内容でした。記事をアップしていただき、ありがとうございました。
by moririn (2016-09-21 09:58)
moririnnさま
コメントありがとうございます
m(_ _)m
記事が少しでもお役に立てたなら嬉しいです
私も恐る恐る管理組合の理事に立候補したのですが、プロフェッショナルな理事の方がいたお陰で管理会社へのけん制が効いた物件で安心出来ました
管理会社常にけん制しないと管理がずさんになるかボッタクリに遭うリスクがありますので注意が必要ですね
by はる (2016-09-21 19:10)
はじめまして。昨年から頼まれて理事会メンバーに。築３６年の投資用マンションにやむなく（お金がないので）居住している人間ですが 管理会社ずっと同じで 管理費が高すぎると 使い方もぼったくり状態で この管理会社を絶対にいずれ変更したい 有効な記事をどうかよろしく。 １１４区分で居住所有者は３区分のみって みんな無関心なわけもないと思うが 常識のある持ち主を探すしかないのです。
by めずらしい居住者 (2016-09-29 12:41)
珍しい居住者様 当ブログにご訪問、そしてコメントを下さりありがとうございます
m(_ _)m
私が理事になった投資物件も少数ではありますが居住者の方がいて理事長は居住者の方でした。
私は管理会社変更直後にオーナーとなったため詳しい経緯はわかりませんが、かなり周到に準備して変更したようです。
まずは変更後の会社を決めてその担当者と料金やサービス条件を詰め反対票に負けないように準備が必要かと思います。
他の理事の方などに詳しい人がいればいいですがそうでなければマンション名を伏せて大手管理会社などに概算見積もりを出してもらうとか？
by はる (2016-09-29 23:05)
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by Shirleen (2019-03-29 01:31)